Q. 1세대 1주택에는 양도소득세를 물리지 않는다고 하는데, 구체적인
요건을 알려주세요. 이번에 정부가 발표한 주택시장 안정대책에 따르면
앞으로는 1세대 1주택이라도 양도소득세를 내야 하는 경우가 있다는데
맞는지요. 또 앞으로는 양도소득세를 실지거래 가액으로 계산하여
납부해야 하는 경우가 늘어난다는데 어떤 경우인가요.
A. 1세대 1주택이란 ①1세대가 ②국내에 1개의 주택을 소유하고 ③3년
이상 보유할 것의 세 가지 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다. 이런
주택을 양도하는 경우엔 양도 차익이 발생하더라도 양도소득세가
비과세됩니다.
세 가지 요건을 구체적으로 살펴보면, 우선 세대를 따질 때 원칙적으로
배우자가 있어야 합니다. 따라서 미성년자가 단독세대를 구성하더라도
세법상 인정되지 않습니다.
다만 나이가 30세 이상이거나 소득이 있는 경우에는 배우자가 없더라도
세대 인정이 됩니다. 또 배우자는 세대를 달리해도 1세대로 보기 때문에
부부가 세대 분리하여 각각 1주택을 보유하면 1세대 1주택의 혜택을 볼
수 없습니다.
둘째, 1주택이란 양도시점을 기준으로 따집니다. 즉 주택 양도시점에
양도주택 외에 다른 주택이 없어야 비과세된다는 뜻입니다. 그러나 거주
이전 등을 목적으로 새 주택을 취득하고 종전 주택을 양도하는 경우에는
신주택 취득 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세됩니다.
또 노부모를 봉양하기 위해 세대를 합쳐 1세대 2주택이 되거나 결혼을 해
1세대 2주택이 되는 경우에도 합가(合家)한 날로부터 2년 이내에 먼저
양도하는 주택은 비과세됩니다.
셋째, 양도소득세가 비과세되려면 3년이상 보유해야 합니다. 3년
보유요건을 갖추면 되기 때문에 그 주택에 꼭 3년 이상 거주할 필요는
없습니다. 이때 거주자가 타 시·도로 근무지가 변경·전근되거나 자녀가
학교에 취학(유치원, 초·중등교 제외)하여 세대 전원이 타 시·도로
주거 이전을 하는 경우에는 3년 이상 보유하지 않아도 비과세됩니다.
이번 정부의 주택시장 안정대책은 위의 세번째 양도소득세 비과세요건인
3년 보유요건을 강화하여 ‘1년 이상 거주할 것’을 추가한 것입니다. 즉
3년 이상 보유도 해야 하고 1년 이상 거주도 해야 한다는 것입니다.
예컨대 강북에 사는 김모씨가 자신의 주택에서 11개월 거주 후 자녀의
취학 때문에 강남에 이사하여 전세를 산다면 강북의 주택은 1년 이상
거주하지 않았기 때문에 양도할 때 세금이 부과된다는 뜻입니다.
이때 1년 이상 거주요건이 추가되는 주택은 서울 및 5개
신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)와 과천에 소재하는 주택에
한정하여 실시됩니다.
또 정부대책은 1세대가 3주택 이상을 보유하는 경우에 양도소득세를
실지가액으로 계산토록 해 투기거래를 억제토록 하였습니다.
이밖에 고급 주택으로 분류되는 아파트도 종전의 50평(전용) 이상에서
45평 이상으로 확대하였습니다. 고급 주택(시가 6억원 초과)으로
분류되면 1세대 1주택이라도 양도소득세를 내야 하고 세금 계산도
실지가액으로 해야 합니다.
(남시환·공인회계사)