주거용 오피스텔도 주택으로 간주될 수 있다는 소식이 전해지면서,
오피스텔 소비자들의 문의가 쇄도하고 있다. 어떻게 양도세 전략을
짜야하느냐는 질문이다.
우선, 오피스텔을 이미 소유하고 있거나 분양받은 사람은 미리미리
양도세 과세에 대해 준비할 필요가 있다고 본다. 지금은 국세청이
“본격적으로 과세할 생각이 없다”고 밝히고 있지만, 현재의 법규로는
언제라도 과세가 가능하기 때문이다.
A씨가 오피스텔에 실거주하면서 기존의 아파트(1채만 보유 전제)를
B씨에게 팔고자 경우, 양도세 절세를 위한 가장 좋은 방법은 아파트를
팔기 전에 오피스텔을 업무용으로 전환시키는 것이다. 양도세는 양도일
기준으로 매기기 때문이다. A씨가 기존 아파트를 팔면서 잔금을 받는날과
B씨가 등기 접수를 시키는 날 중 앞선 시점이 양도일이 된다. 따라서
A씨는 이 날(양도일) 하루 전까지, 본인이 사업자 등록증을 받거나
사업하는 사람에게 임대를 주는 방법 등으로 오피스텔을 업무용으로
전환시키면 1가구1주택의 혜택을 볼 수 있다.
불가피하게 오피스텔에 오랫동안 실거주해야 하는 상황에서 아파트를
팔아야 한다면, 기존의 2주택 절세 방법과 비슷하게 대처하면 된다. 즉,
‘일시적 1가구2주택 기간’인 1년이 되기 전에 아파트를 팔아
1가구1주택의 혜택을 보는 것이다.
아파트 1채와 오피스텔 1채를 갖고 있는 사람이 오피스텔을 임대할 경우,
임차인이 실거주용으로 사용한다면 논란의 소지가 있다. 이 경우에도
아파트를 팔려고 할 때 1가구2주택으로 인정될 수 있기 때문이다. 비록
국세청은 현재 그런 경우까지 양도세를 매기지는 않는다고 말하지만,
방침은 바뀔 수 있다. 따라서 되도록 오피스텔 임대를 줄 때는
업무용으로 사용할 사람을 고르는 편이 안전하다.
무주택자가 오피스텔에 실거주하는 경우에는 적극적으로 세테크에 나설
필요가 있다. 주택으로 사용했다는 것을 증명할 수 있으면
1가구1주택으로 인정받아 양도세를 피할 수 있기 때문이다. 이 경우 우선
오피스텔로 주민등록을 옮겨두는 것이 필수적이다. 그리고 전화비
영수증이나 관리비 영수증 등을 잘 모아서 계속 주거했다는 것을
입증하면 주택으로 인정받을 수 있다.
(김종필·세무사 ☎(02)2202-1193)