Q:서울에서 작은 가구점을 운영하고 있는 홍길동입니다. 임차보증금이
1억원이고 월세가 100만원인데 주인이 요즘 부도위험에 처해 있어
보증금을 떼일까 걱정입니다. 얼마 전 정부발표를 보니 임대차계약서를
들고 세무서에 가서 확인을 받으면 건물이 경매돼도 보증금을 변제받을
수 있다는 말을 들었습니다. 사실인지요? 또 사실이라면 어떤 절차를
밟아야 하나요?
A:사실입니다. 상가임차인이 관할세무서장으로부터 임대차계약서에
확정일자를 받은 경우 경매·공매시 후순위권리자보다 보증금을 우선받을
수 있습니다. 단, 주택과 다른점은 상가의 경우 세무서에서 확정일자를
받아야 한다는 점입니다.
이같은 내용의 상가건물임대차보호법은 올 11월 1일부터 시행됩니다.
따라서 11월 1일 이후에 사업을 개시하는 상가임차인이
상가건물임대차보호법의 적용을 받기위해서는 반드시 세무서장에게
사업자등록신청을 하고 임대차계약서원본에 세무서장으로부터
확정일자인을 받아야 합니다. 사업자등록신청을 할 때에는
사업허가증사본(허가사업인 경우), 법인등기부등본(법인의 경우),
임대차계약서원본 및 사본 1부, 건물도면을 제출해야 합니다.
현재 사업을 하고 있는 상가임차인도 보호를 받을 수 있습니다. 즉,
상가건물임대차보호법이 시행되는 11월 1일 이후에 관할세무서장에게
사업자등록정정신고를 하고 임대차계약서원본에 세무서장의 확정일자인을
받으면 되는 것입니다. 이 때에는 구(舊)사업자등록증, 임대차계약서원본
및 사본1부, 건물도면을 제출하시면 됩니다.(관련세법개정예정)
보호대상이 되는 보증금은 금액이 일정액 이하이어야 하는데 서울의 경우
2억4000만원, 수도권 1억9000만원, 광역시 1억5000만원, 기타
1억4000만원으로 예정돼 있습니다. 월세의 경우 월세금액에 100을 곱한
금액을 보증금으로 보게 됩니다. 홍길동씨의 경우 월세가 100만원이므로
보증금으로 환산한 금액은 1억원이 되고 보증금합계액은 2억원이 되기
때문에 보호대상이 되는 것입니다.
앞으로 상가건물임대차보호법이 시행되면 임대차계약서를 이중으로
작성해 건물주인이 보증금과 월세를 부당하게 낮추어 세무신고를 하는
일이 불가능해질 것으로 예상됩니다. 왜냐하면 이중계약서를 작성하면
임차인이 나중에 불이익을 받을 수 있기 때문입니다.
(남시환·공인회계사(02-508-0052))