Q:서울에서 직장생활을 하고 있는 33세의 홍길동입니다. 아직 미혼인데
고향이 시골이라 5년 전에 구입한 서울의 오피스텔에 혼자 살고
있습니다. 결혼을 앞두고 있어 이 오피스텔을 처분하고 소형아파트를
구입하려고 하는데 양도소득세를 내야하는지요? 최근 신문보도를 보면
오피스텔도 주택으로 보아 1가구 1주택 혜택을 볼 수 있다는데
사실인지요.
A:그렇습니다. 오피스텔은 건축법상 업무용건물로 분류되어 일반적으로는
사무실이나 점포 등으로 사용하게 됩니다. 그러나 오피스텔을 사무실로
사용하지 않고 주거용으로 사용하게되면 세법상 실질과세의 원칙에 따라
주택으로 보게 됩니다. 따라서 다른 주택과 마찬가지로 1가구
1주택요건을 갖추면 비과세혜택을 받을 수 있습니다.
즉 1가구가 국내에 1채의 주택을 3년 이상 보유한 후(금년 10월 1일부터
서울 등 수도권의 경우 1년 이상 거주요건이 추가됨) 이를 양도하는
경우에는 양도소득세가 비과세되는 것입니다. 이때 주거용으로
사용했는지의 여부는 본인이 입증을 하여야 합니다. 예컨대
주민등록주소지가 오피스텔 소재지로 되어 있고, 오피스텔의 구조가
상시주거용으로 사용할 수 있는 구조로 되어 있어야 합니다(통상 주거용
건물이라 하면 화장실, 침실, 부엌이 있어야 함).
또 신문구독을 하였다면 신문구독영수증도 주거용으로 사용한 일부
증거가 될 수 있습니다. 만일 홍씨가 오피스텔을 업무용으로 사용했다면
관할세무서에 사업자등록을 하였을 것이고 그렇다면 업무용으로
사용했다는 것이 됩니다.
한편, 홍씨의 경우와는 달리 주거용 오피스텔외에 다른 주택이 있는
경우에는 문제가 달라집니다. 예컨대 김갑돌씨가 1가구 1주택을 소유하고
있는데 오피스텔을 추가로 구입하여 이 오피스텔을 ‘주거용’으로
사용하였다면 1가구 2주택이 되는 것입니다. 이 경우 김갑돌씨는
오피스텔을 양도하든 아니면 기존의 주택을 양도하든 양도소득세를 내야
합니다.
만일 오피스텔을 ‘업무용’으로 사용했다면 주택을 양도할 경우 1가구
1주택이기 때문에 양도소득세가 부과되지 않지만, 오피스텔을 양도하면
주택이 아니기 때문에 양도소득세가 부과됩니다. 참고로, 오피스텔을
구입하여 업무용으로 사용하거나 임대를 할 목적이라면 오피스텔구입
계약단계에서 사업자등록을 하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 분양가에
포함되어 있는 부가가치세를 관할세무서로부터 환급받을 수 있기
때문입니다. 사업자등록을 하지 않은 경우에는 부가가치세를 환급받을 수
없습니다.
(남시환·공인회계사/02-508-0052)