[경매] “중개업소에서 미리 정확한 가격 알아봐야”

싸게 나온 법원 경매물건을 잘 골라 낙찰 받으면 아파트·상가·토지 등을 시세보다 적게는 10%에서 최고 50% 수준까지 싸게 구입할 수 있다. 게다가 지난 7월 이후부터 경매과정이 투명해진 새 경매법이 적용돼 경매에 부쳐지게 돼 싸게 부동산을 사려는 실수요자들로 인해 경매 시장의 문턱은 크게 낮아질 전망이다. 그러나 법원 경매의 장점이 알려지면서 기본적인 경매지식을 갖추지 않은 초보 투자자들이 대거 경매에 참가해 피해를 보는 사례가 속출하고 있다. 경매에 부쳐진 부동산은 대체로 등기부상의 각종 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있거나, 초보 투자자들이 이해하기 어려운 각종 하자를 안고 있어 곳곳에 함정이 도사리고 있기 때문이다. 우선 경매물건의 최저가격이 지나치게 싸면 ‘함정’이 있다고 봐야 한다. 특히 아파트·주택 등 인기 있는 경매물건이 여러 번 유찰된 경우 반드시 하자 여부를 꼼꼼히 짚고 나서 입찰을 결정해야 한다. 최초 저당권 설정일을 기준해 세입자가 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있다면 선순위 세입자로서의 권리를 갖추고 있어 낙찰자가 전세금을 물어줘야 한다. 오는 11월 이후에는 상가임대차보호법이 발효돼 상가도 주택처럼 권리관계의 선후를 잘 따진 다음 입찰해야 한다. 권리관계 파악 외에도 세입자 명도(집 비우기)도 신경 써야 한다. 경매에 부쳐진 부동산에는 채무자와 세입자들이 살고 있는 경우가 많은데 그들과의 원만한 합의(이사비·합의금 등)를 통해 분쟁과정 없이 내보내는 과정을 거치는 게 좋다. 법원 경매감정가의 맹신은 금물이다. 초보투자자의 경우 감정가를 시세로 오인해 값을 높이 썼다가 두고두고 후회하는 수가 많다. 감정가는 현재 시세라기보다는 기준가격으로 봐야 한다. 사전에 중개업소에 들러 현재 거래되고 있는 정확한 가격을 알아보고 입찰가격을 산정하는 게 좋다. 아파트의 경우 같은 단지라도 매매 값이 들쭉날쭉할 수 있기 때문이다. 처음 경매시장을 두드리는 초보자라면 사전에 어느 정도 경매입찰 지식을 쌓아두는 게 필요하다. 직접 입찰장을 찾아 경매절차를 파악하고 입찰서류 쓰는 법 등 과정을 익힌 다음 투자에 나서야 한다. 또 새롭게 바뀐 경매제도를 숙지한 후 입찰에 참여하는 것이 좋다. 새 경매법이 적용돼 입찰에 부쳐지는 물건은 경매 개시시점을 나타내는 ‘기입등기일’이 7월 1일 이후인 부동산에 적용된다. 이런 매물을 고르면 예전 물건에 비해 경매진행 절차가 훨씬 빠르고 낙찰 후에도 수월하게 권리이전을 받을 수 있으므로 적극적으로 노려볼 만하다. (윤재호·메트로컨설팅 대표 ☎(02)512-5603)