[경매] ‘발품’ 많이 팔면 ‘목좋은 물건’ 찾아

결혼 10년째인 K모(37·무역업)씨는 요즘 살 맛이 난다. 법원 경매를 통해 내 집 마련의 꿈을 이뤘기 때문이다. K씨는 지난 2일 서울지법 북부지원 경매법정에서 공릉동 H아파트 33평형(감정가 1억7000만원)을 감정가의 95%인 1억6167만원에 낙찰 받았다. 아파트 시세가 1억8500만원인 점을 감안하면 2000만원 이상 싼 값으로 내 집을 장만한 셈이다. 요즘처럼 경기전망이 불확실할 때 틈새 재테크 수단으로 법원 경매를 꼽는 부동산 전문가들이 많다. 경기가 침체되거나 금리가 오를 경우 중소기업체나 자영업자의 경영난으로 인해 법원 경매 부동산이 부쩍 늘어나고 경매 시장이 후끈 달아오를 가능성이 높다는 것이다. ◆ 경매 활황오나? =올들어 경매 물건수는 예년에 비해 상당히 줄었다. 저금리에다 부동산 값 급등으로 부동산을 담보로 돈을 빌려 쓴 채무자들이 빚을 쉽게 갚을 수 있었기 때문이다. 하지만 전문가들은 앞으로 경기가 나빠지고 금리가 올라가면 좋은 경매 물건이 쏟아질 가능성이 높다고 말한다. 최근 경매에 나오는 아파트는 서울이 한 달에 150여건, 수도권은 500여건 정도. 낙찰가율은 서울이 99%, 수도권이 90%를 기록하는 추세다. 경쟁률도 8대1로 정도로 비교적 높은 편이다. ◆ 경매 절차는? =경매는 개인 등이 채권·채무 또는 국세체납 등으로 압류된 부동산을 일반인에게 공개 매각하는 절차로, 각 민사지방법원이 진행한다. 감정평가사가 물건의 가치를 감정한 뒤 나오는 감정평가액(감정가)이 첫 경매의 최저 입찰가격이 된다. 최초 경매에 주인이 나서지 않으면 재입찰이 실시되고 1번 유찰될 때마다 최저 입찰가는 20∼30%씩 낮아진다. 경매 정보는 경매일 14일전 일간 신문에 게재되는 입찰 매각 공고나 법원게시판, 대법원 법원경매정보(www.CourtAuction.go.kr) 등을 보면 된다. 경매 정보지를 통하면 물건별 권리분석 내용과 유찰 현황 등을 확인할 수 있다. ◆ 발품 많이 팔아야 =경매에 참여하려면 우선 지방법원 민사집행과에 가서 경매 물건 관련 각종 자료를 열람한 뒤, 등기소나 대법원 부동산등기 인터넷서비스(www.scourt.go.kr)를 통해 토지 및 건물등기부등본을 발급 받아 소유권과 기타 권리사항을 확인해야 한다. 또 구청·군청에서 토지·건물·임야대장 등을 열람해 물건의 면적과 과표·지목·건축 현황을 확인하고 각종 개발 계획 및 공법상의 제한사항, 공시지가 등도 꼼꼼히 확인해야 한다. 현장 답사도 필수다. 직접 현장을 방문, 시장·학교·관공서와의 거리 등 주변 여건을 따져보고 물건의 모양·방향·도로 등 서류와 실제와의 차이를 반드시 확인해야 한다. 이밖에 세입자의 주민등록상 전입 일자를 확인하고 배당신청이 가능한 소액보증금이나 확정 일자를 받은 임차인을 파악하는 일도 잊어선 안된다. ◆ 낙찰받기 =경매 응찰가액의 10%에 해당하는 입찰보증금과 도장·주민등록증 등을 지참하고 경매 법정의 입찰함에 입찰봉투를 투입한다. 낙찰을 받은 뒤에는 입찰보증금을 뺀 경매대금을 경매 법원의 회계 담당자에게 납부(낙찰허가 결정 후 3주 이내 잔금 완납)하고 등기를 하면 된다. 경매 전문가들은 경매에 관심을 가진 투자자들에게 중소형 아파트보다는 대형 아파트를 노릴 것을 권하고 있다. 중소형은 관심과 수요가 많아 높은 값에 낙찰되는 반면 대형 아파트는 수요가 적고 1회 유찰 후 저감률(20%씩 떨어지는 낙폭)이 커 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다는 것이다.