[재테크] 주택보유 1年 넘기면 양도세 50% 줄어

●Q:작년에 투자목적으로 취득한 오피스텔을 처분하려고 합니다. 취득한 지 11개월이 조금 지났습니다. 보유기간이 1년이 채 되지 않았는데 1년을 채우지 못하고 양도하면 양도소득세부담이 무겁다는데 사실인지요. ●A:그렇습니다. 양도소득세는 보유기간 1년을 기준으로 세금부담이 달라집니다. 즉 취득한 지 1년 미만인 토지나 건물 등을 양도하게 되면 1년을 채우고 양도한 경우에 비해 두 가지 면에서 매우 불리합니다. 첫째, 36%의 높은 단일세율을 적용받습니다. 보유기간이 1년 이상인 경우의 양도소득세율은 9%에서 36%까지의 4단계 초과누진세율을 적용받는 것과 비교하면 세금 부담이 매우 큽니다. 예컨대 상담자의 오피스텔의 양도소득세과세표준(양도차익에서 기본공제를 차감한 금액)이 4000만원이라고 가정하면 ①1년을 채우지 못하고 양도하는 경우의 양도소득세는 1440만원(4000만원×36%, 주민세별도)이 되는데 비해 ②1년을 채워 양도하는 경우의 양도소득세는 630만원(1000만원×9%+3000만원×18%)에 불과합니다. 둘째, 양도차익을 계산할 때에도 실지 거래가액으로 계산하여야 합니다. 특별한 경우가 아니면 양도소득세는 기준시가로 계산하는 것이 원칙입니다. 그러나 보유기간이 1년이내인 단기거래에 해당하면 양도소득세를 실지 거래가액으로 계산해야 합니다. 보통 기준시가는 실지거래가액에 비해 70~80%의 수준에서 결정되기 때문에 양도소득세도 기준시가로 계산하는 것이 그만큼 낮게 산정됩니다. 예컨대 양도소득세과세표준 4000만원이 실지거래가액에 의한 것이라면 기준시가에 의한 금액은 2800만원(4000만원×70%) 정도가 될 것이고 그만큼 세부담도 줄어들 것입니다. 위와 같은 1년 이내의 단기양도 이외에도 ①고급주택(고가주택)의 양도 ②미등기자산의 양도 ③허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도하는 경우 ④3주택이상 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에도 양도소득세를 실지거래가액으로 계산해야 합니다. 보유기간 1년을 따질 때에는 잔금청산일자를 기준으로 합니다. 따라서 상담자의 경우 잔금지급일을 조금 뒤로 늦추어 보유기간 1년을 채우는 것이 중요한 절세방법이 되는 것입니다. (남시환·공인회계사(02-508-0052))