[재테크] 은행에 상가건물 임대관리 맡기면…

◆ 사례 =정모(60)씨는 서울 종로에 5층짜리(시가 20억원) 상가건물과 금융자산 12억원을 보유하고 있다. 그런데 현재 상가건물은 빈 가게가 갈수록 늘어나 임대수익이 떨어지고 있는 추세다. 금융자산도 투자라고 하기보다는 단순한 예치 차원에서 3개월 만기 정기예금을 갈아타며 묻어두고 있다. 매월 들어오는 800만원의 임대료 수입은 입출금통장에 넣어 두었다가 필요할 때 찾아 쓰고 목돈이 쌓이면 정기예금으로 돌리고 있다. ◆ 전문가 진단 및 대안 제시 =상가건물은 현재 월 800만원의 임대수익이 발생하고 있어 시가 20억원을 감안할 때 연 4.8% 수준의 수익률을 보이고 있다. 일반적인 건물의 임대수익률이 8% 정도인 점을 감안하면 매우 낮은 수익률이다. 임대수익률을 높이고 보다 효율적인 임대관리를 위해서는 부동산 임대관리 자체를 전문가에게 넘겨 위탁관리하는 방안을 생각해 볼 수 있다. 현재 은행 PB센터에서는 거액 자산가들을 위한 특화상품으로 부동산 임대·관리 상품을 판매하고 있다. 정씨의 경우 위탁관리를 통해 공실률을 줄이게 되면 월 1200만원까지 임대수익을 올릴 수 있을 것으로 기대된다. 금융자산의 경우, 수익률이 낮은 안전자산에만 치우쳐 있는 기존의 포트폴리오는 좋아 보이지 않는다. 새로운 포트폴리오는 금융자산의 30% 정도(4억원)를 원금이 보전되면서 높은 수익률을 기대할 수 있는 원금 보전＋α형 상품에 가입하고, 나머지 70% 정도(8억원)는 금리 조정기인 점을 이용하여 안전하고 수익성도 좋은 국공채 쪽에 투자하는 것을 권장한다. 원금보존＋α형 상품으로는 최근에 인기를 끌고 있는 주가지수 연동형 정기예금이나 원금보전형 펀드를 들 수 있다. 예금이나 채권에서 발생한 이자를 가지고 옵션과 같은 파생상품에 투자해 추가 수익을 기대하는 상품이다. 다른 상품에 비해 안정성이 높고 주가 수준이 낮을 때 가입할수록 높은 수익률을 기대할 수 있는 특징이 있다. 국공채 쪽에 투자하는 8억원은 특정금전신탁을 이용하여 5년 만기 국민주택채권 1종에 투자하는 것이 좋겠다. 국민주택채권 1종은 정부가 원리금의 지급을 보증하는 국채이므로 안전하고, 2001년 7월부터는 과세의 기준이 되는 표면금리가 3%로 낮아져 그만큼 세후 수익률이 높은 장점이 있다. 특정금전신탁(신탁보수 연 0.3% 가정)을 통해 국민주택채권 1종을 연 5.5% 조건에 매입해 5년 만기까지 보유하면 일반과세(16.5%) 후 연평균 5.2%의 수익률을 올릴 수 있고, 금융소득종합과세를 고려하여 분리과세(33%)를 신청하는 경우에도 세후 연평균 4.7%의 수익률이 가능하다. 임대료 수입 1200만원(늘어나게 될 금액 기준)의 경우, 생활비로 쓰는 500만원은 입출금식 상품이 적합하지만 수익률을 감안한다면 기존에 활용하던 MMDA보다는 신종 MMF로 전환하는 것이 좋다. 나머지 월 700만원은 최근 안정적인 장기 투자수단으로 많은 관심을 모으고 있는 적립식 펀드에 정기적금을 붓듯이 투자하는 것을 권한다. ◇신한PrivateBank자문그룹 부동산재테크팀장 고준석,재테크팀장 한상언,상품기획팀장 이승호, 세무사김봉기(문의안내:신한PrivateBank강남센터02-3011-5500, 서울파이낸스센터02-3783-0700)