[재테크] 주상복합 양도소득세 아끼려면

차기 정부에서는 상속이나 증여, 재산 관련 양도소득세 등에 대해 강력한 관리를 할 것으로 예상된다. 특히 양도소득세는 실지 거래가액으로 계산할 가능성도 있다. 이런 문제가 있음에도 오피스텔 등 주상복합건물에 대한 인기가 상당하다. 주상복합건물이 인기를 끄는 비결은 다양한 절세전략을 구사할 수 있기 때문이다. 주상복합건물 투자에 따른 절세 요령을 구체적으로 알아보자. ◆ 오피스텔, 주거용으로 전환하면 절세 가능 양도소득세법은 부동산이 건축물 대장에 어떤 용도로 기재되어 있더라도 양도일 현재 사용 용도에 따라 주택 또는 상가로 결정하도록 하고 있다. 즉, 계속 상가로 쓰다가 주거용으로 전환하여 팔았다면 주택으로 보아야 한다는 것이다. 오피스텔은 기본적으로 주택이 아니기 때문에 1가구 2주택 판정 기준에서 제외돼 주택으로 보지 않는다. 따라서 다른 주택이 있을 경우에는 아무런 조치를 취하지 않아도 서류상 오피스텔로 되어 있으므로 세무서에서 상가로 판정, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 만약 오피스텔(상가)만 있을 경우 3년 이상 보유하고 1년 이상 거주하였다면(서울, 5대 신도시, 과천만 해당) 팔 때 주택으로 사용하다가 양도하면 1세대 1주택으로 비과세 혜택을 볼 수 있다. ◆ 6억원 넘는 고가(高價) 주택은 용도변경을 통해 절세 현 세법에서는 매매가가 6억원이 넘는 주택은 고가 주택으로 보아 무조건 실거래가액을 확인해 세금을 매기도록 하고 있다. 실거래가액을 조사하여 세금을 계산한다면 뜻하지 않게 난처한 일도 발생할 수 있어 가급적 기준시가로 세금이 계산되기를 바라는 것이 현실이다. 만약 오피스텔의 경우 상가로 사용하다가 양도할 경우 1년 이상 보유했다면 당연히 기준시가로 양도소득세를 계산하기 때문에 별 문제가 없다. 더구나 오피스텔의 경우 아파트처럼 국세청장이 일일이 가격을 고시하지 않아 토지에 대한 공시지가와 건물에 대한 기준시가를 계산하기 때문에 양도세 부담이 크지 않다. 그러나 주택으로 사용하다가 매매가가 6억원이 넘을 경우 실거래가액으로 계산해야 하는 문제가 발생한다. 이럴 경우 임대용 건물로 변경해 사업자등록을 하고 양도일 현재 1년 이상 보유했다면 기준시가로 계산하기 때문에 별 문제가 없을 것이다. 다만 상가용 건물로 양도할 경우 건물에 대한 부가가치세를 부담해야 하는 문제가 있지만 포괄양수도계약서나 다른 방안을 이용하면 부담을 줄일 수 있다. ◆ 분양권을 사서 오피스텔을 취득한 경우 유의사항 고층이면서 고가인 주상복합 오피스텔 건물 등의 경우 사회적 관심이 지대하고 과세관청에서 주시하고 있어 본의 아니게 부동산 투기꾼으로 오인받을 소지가 많다. 이런 때는 취득자금의 출처에 대한 증빙을 잘해두어야 하며 만약 본인이 거주하지 않고 임대를 한다면 정확히 사업자등록을 하고 임대수입신고 또한 잘해야 한다. 직접 분양받은 것이 아니라 분양권을 산 경우, 매도자가 세무서에 양도소득세 신고를 위한 거래사실확인서 및 인감증명서 제출을 요구할 경우 신중해야 한다. 거래 내용이 정확하다면 별 문제가 없겠지만 그렇지 않다면 실거래 계약서 및 대금지급 근거(수표 사본 또는 온라인 입금표 및 영수증)를 반드시 구비해 두어야 한다. 언젠가 매입금액을 입증해야 할 책임이 제기될 때가 있을 수 있기 때문이다. (류우홍·삼성증권 세무팀장)