[재테크] 자산재설계/ 오피스텔 투자

◆ 상담사례 =강모(57)씨는 서울 남대문시장에서 30년간 숙녀복 도매점을 경영하고 있는 자영업자다. 현재 살고 있는 아파트(시가 5억원) 외에 금융자산으로 18억원을 보유하는 등 재산이 많은 편이다. 그러나 사업에 바쁘다 보니 자산관리에는 소홀했다. 지금까지는 주로 은행 정기예금으로 자금을 운영해 왔지만 3분의 1 정도는 부동산쪽으로 투자해 볼까 생각 중이다. 강씨는 서울 마포지역에서 분양하고 있는 오피스텔 3채(분양단가 2억2000만원)를 사들여 임대사업을 해 볼 계획이다. 나머지 금융자산도 현재의 시장상황에 맞도록 포트폴리오를 재구성하길 희망하고 있다. ◆ 전문가 진단 및 대안 제시 =임대사업을 위해 오피스텔에 투자하기 위해서는 몇 가지 사항에 유의해야 한다. 먼저 투자지역을 잘 선택해야 한다. 오피스텔도 아파트와 마찬가지로 역세권, 조망권, 편의시설, 환경 등이 좋은 지역을 골라야 한다. 이런 지역은 실수요자들의 발길이 끊기지 않기 때문에 부동산시장 약세장에서도 충분한 투자수익을 기대할 수 있다. 임대사업을 위해서는 대형평수보다는 20평대 규모의 소형 평수를 구입하는 것이 더 적합하며, 사전에 관련 세금 사항들에 대해서도 미리 챙겨 볼 필요가 있다. 현재 강씨가 염두에 두고 있는 오피스텔을 통해서는 연간 약 7%의 임대수익(연간 임대수입 4300만원)을 올릴 수 있을 것으로 예상된다. 오피스텔의 분양가에는 10%의 부가가치세가 포함되어 있는데, 본인이 주거용으로 사용하는 경우가 아니라 임대사업이 목적이라면 환급을 받을 수 있다. 부가세를 돌려받기 위해서는 분양계약일로부터 20일 이내에 오피스텔 소재지 관할 세무서에 임대사업자등록을 신청하면 된다. 강씨의 경우 약 3600만원의 부가가치세를 환급받을 수 있을 것으로 예상된다. 양도소득세도 고려해야 할 사항이다. 강씨가 현재 살고 있는 아파트는 보유한 지 3년 이상 돼 양도소득세가 비과세 된다. 그러나 임대사업을 위해 주거용 오피스텔을 3채 분양 받게 되면 1세대 1주택에 해당하지 않아 양도소득세를 물어야 한다. 따라서 향후에 아파트를 매각할 때에는 이 부분에 대한 내용도 사전에 감안을 해야 한다. 아울러 이번에 오피스텔을 구입할 때에는 종합소득세를 줄일 수 있도록 1채 정도는 배우자 앞으로 분양 받는 것도 유리하다. 배우자에게 증여할 수 있는 증여세 면제한도가 10년간 3억원인 만큼 이를 활용하여 일부 재산을 증여하게 되면 사전 재산분산과 함께 배우자 명의의 재산에서 발생하는 소득은 별도로 과세하므로 종합소득세의 절감효과도 발생하기 때문이다. 금융자산 18억원 중 오피스텔 매입자금 6억원(임대보증금 감안)을 제외한 12억원은 유동성과 안정성, 수익성을 고려하여 포트폴리오를 구성해야 한다. 먼저 장사를 하는 개인사업자인 만큼 긴급 자금수요에 대비해 2억원 정도는 수시입출금이 가능한 MMF에 넣어두는 것이 좋겠다. 또 금융자산의 절반에 해당하는 6억원은 안정성이 높은 확정금리 상품과 원금보전 상품에 투자하도록 한다. 구체적으로는 3억원은 1년제 확정금리 정기예금, 3억원은 주가지수 연동형 정기예금에 투자하는 것이 좋겠다. 남은 4억원은 주식형 펀드에 투자하되, 비교적 안전한 전환형 펀드와 ETF 전환형 특정금전신탁에 각각 2억원씩 나눠 투자하는 것이 좋겠다. (신한Private Bank 자문그룹)