[재테크] 부동산 절세 요령

40대 사업가 한모씨는 지난해 살고 있던 아파트를 아버지 명의에서 본인 이름으로 돌려놓고 법에 따라 증여세를 물었는데, 얼마 전 세무서에서 증여세를 더 내라는 통보를 받고 황당해 했다. 한씨는 세무서에 경위를 물어본 뒤, 자신이 얼마나 바보 같은 짓을 했는지를 깨달았지만 이미 때는 늦은 뒤였다. 구체적으로 한씨의 예를 들어보자. 한씨는 지난해 아파트 명의를 본인으로 등기 이전한 다음, 아버지로부터 물려 받은 데 대한 증여세를 내기 위해 기준시가(1억3000만원)에 따라 증여세를 신고하고 900만원의 세금을 냈다. 문제는 등기를 하고 2개월이 지난 뒤에 발생했다. 한씨는 좋은 기계장비를 들여놓기 위해 사업자금이 급히 필요하자 아파트를 담보로 은행에서 1억5000만원을 대출 받았다. 한씨는 사업도 잘되었고, 은행 대출금에 대해 원금과 이자를 꼬박꼬박 내고 있었다. 그런데 증여 받은 지 1년 정도 지난 얼마 전 증여세 1650만원을 추가로 내라는 통지서가 날아들었다. 정당하게 증여세를 냈다고 생각한 한씨는 세무서 담당자를 찾았고 다음과 같은 답변을 들었다. 은행이 대출해줄 때 보통 아파트에 대해 감정을 의뢰하는데 한씨 아파트의 경우 두 개의 감정평가법인이 각각 1억9000만원과 2억1000만원으로 평가해 증여가액을 감정가액 평균인 2억원으로 해서 증여세를 재계산해 추가로 물린 것이란 설명이었다. 그리고 세무서 직원은“한 달 뒤에만 은행대출을 받았더라도 증여세를 더 물지 않아도 됐을 텐데…”라고 말끝을 흐렸다. 그렇다. 한씨는‘재산을 증여받은 다음 3개월 이내에는 증여받은 재산을 팔거나 담보로 사용하지 않는 게 좋다’는 절세법(節稅法)을 몰랐던 것이다. 보통 재산을 증여하면 증여한 부동산 등이 얼마나 가치가 있는지를 따져야 하는데 그 평가는 대체로 증여 당시 시가(時價)로 하는 게 원칙이다. 부동산의 경우 보통 시가를 계산하기 어렵기 때문에 땅은 건설교통부가 표하는 공시지가, 건물은 국세청 기준시가를 기준으로 삼는다. 그러나 중요한 점은 증여한 시점을 전후해서 3개월 이내에 매매나 감정·수용 또는 경매가 있으면 기준시가나 공시지가가 아닌 감정가액이나 매매가액으로 재산을 평가한다는 것이다. 그런데 매매가액이나 감정가액 등은 통상 기준시가나 공시지가보다 높기 때문에 이를 기준으로 평가한 세금은 당연히 기준시가 등으로 평가한 것보다 많을 수밖에 없다. 한씨가 증여세를 추가로 더 내야 한 이유도 바로 기준시가(1억3000만원)보다 감정가액 평균(2억원)이 훨씬 많았기 때문이다. 결과적으로 사업가 한씨는 조금만 더 기다렸다가 증여일로부터 3개월이 지난 시점에 대출을 신청하고 감정을 받았더라면 증여세를 추가로 물 필요가 없었던 셈이다. 따라서 증여일로부터 3개월 내에는 가급적 부동산을 팔거나 담보로 잡히지 말아야한다. 부득이한 경우에는 다른 방법으로 돈을 융통하고 3개월이 지난 다음 증여 받은 부동산을 활용하는 게 조금이라도 절세하는 방법이라고 전문가들은 권고하고 있다(국세청 문의 전화 1588-0060).