▲Q= 저는 상가주택 겸용건물을 갖고 있습니다. 건물은 지상 3층인데,
각 층의 면적은 모두 같으며 저는 3층에 살고 있습니다. 건물바닥면적은
200㎡이고 부속토지 면적은 300㎡입니다. 1층은 상가이고 2층과 3층은
주택입니다. 1층 상가와 2층 주택은 임대중에 있습니다. 저는 이 건물
외에 다른주택이나 부동산은 없습니다. 이 집에서 산 지는 3년이
넘었습니다. 집을 팔려고 하는데 세금관계가 어떻게 되는지 궁금합니다.
▲A=선생님이 갖고 계신 것과 같은 주상복합건물을 세법상
‘겸용주택’이라고 합니다. 주택에 대해서는 3년 이상 보유하고
(서울특별시, 과천시, 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시에 소재하는
주택의 경우는 주택 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이
1년 이상이어야 함) 국내에 다른 주택이 없다면 1가구 1주택에 해당하여
양도소득세를 비과세합니다. 하지만 이는 어디까지나 주택에 대해서만
적용되는 것이지, 상가나 오피스텔 같은 주택 외의 건물에 대해서는
양도소득세를 과세합니다. 그러나 상담자의 경우와 같은 겸용주택에
대해서는 세법에서 특례규정을 두고 있습니다. 즉 ①주택부분의 면적이
주택 이외의 면적보다 크다면 전체를 주택으로 보고 ②주택부분의 면적이
주택 이외의 면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 본다는
것입니다. 위의 경우 2층과 3층이 주택이므로 주택부분이 전체의 3분의 2가
되기 때문에 전체를 주택으로 봅니다.
따라서 상담자의 경우 이 건물을 팔더라도 양도소득세가 부과되지
않습니다. 건물 전체를 주택으로 보기 때문에 부속토지도 모두 주택의
부속토지로 보게 되는 것입니다(이 건물의 가액이 6억원을 초과하는
고가주택에 해당하면 양도소득세가 부과됩니다. 이 경우 6억원을 초과하는
부분에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다).
만일 위의 사례에서 1층과 2층이 상가이고 3층만 주택이라면 이야기가
달라집니다. 즉 주택부분만 주택으로 보아 양도소득세가 비과세되고
상가부분은 과세되는 것입니다. 이때 건물부속토지에 대해서는 주택에
딸린 부분과 상가에 딸린 부분을 안분하여 계산합니다. 위의
사례(1층 2층 상가, 3층 주택인 경우)에서 건물부속토지의 면적이
300㎡라면 3층 주택의 부속토지는 100㎡(300㎡×1/3)가 되는 것입니다.
따라서 이 건물을 양도한다면 ①건물부분은 1층·2층
② 부속토지부분은 200㎡가 양도소득세과세 대상이 되는 것입니다.
(남시환·공인회계사 02-508-0052)