[재테크] 자산 재설계/ 단독주택 현금화하려는데…

◆ 컨설팅 사례 =집을 두 채 보유하고 있는 유모(52·자영업)씨는 세를 주고 있는 강남구 신사동 소재 단독주택을 처분해 현금화할 계획을 가지고 있다. 그러던 중 최근에 그 위치에 상가를 지으려는 사람이 나타나 11억원을 제시하면서 팔라고 요청하고 있다. 11억원이면 적정하다고 생각하는 유씨지만 양도소득세 때문에 어떻게 해야 할까 고민하고 있다. ◆ 전문가 진단 =유씨는 현재 1가구 2주택자로서 양도소득세 과세대상에 해당한다. 문제는 신사동 주택의 매도가가 11억원이어서 고가주택에 해당한다는 점이다. 일반적으로 양도소득세를 계산할 때에는 ‘실거래가액’이 아닌 ‘기준시가’를 적용하지만 실거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우는 기준시가가 아닌 실거래가액를 적용해 세금을 계산하기 때문이다. 이런 까닭에 99년 5억원에 취득해 11억원에 양도하는 유씨의 경우 6억원의 시세차익을 남길 수 있어, 양도소득세 1억7000만원을 부담해야 한다. 하지만 유씨가 주택으로 매도하지 않고 ‘나대지 상태’로 매도한다면 상황은 크게 달라진다. 나대지에 대해서는 고가주택에 대한 실거래가 과세가 적용되지 않고 기준시가를 적용하여 세금을 계산한다. 해당 주택 부속토지의 공시시가는 98년 취득 당시 4억원, 현재는 4억4200만원으로 큰 변동이 없어 기준시가를 적용한 양도소득세는 350만원에 지나지 않는다. 마침 유씨의 집을 사려는 매수인도 그 자리에 주택을 헐고 상가를 지으려는 계획이다. 어차피 헐릴 주택이라면 유씨가 양도 전에 철거하고 나대지 상태로 양도하는 것이 서로에게 득이 된다. 매수인은 철거해야 할 주택을 대신 철거해 주니 이익이고, 유씨는 주택인 상태로 양도하는 경우 1억7000만원의 세금을 내야 할 것을, 철거비용 2000만원만 지출함으로써 세금을 350만원으로 줄일 수 있다. 무려 1억4000만원 이상의 세금을 절감한 것이다. 부동산을 매도하면 유씨의 가용자금은 기존 금융자산과 합쳐 12억원에 달한다. 금융자산의 유동성과 수익성을 감안할 때, 12억원 중 2억원은 유동성 자금으로 남겨두도록 한다. 언제든지 입출금이 가능한 MMDA(시장금리부 수시입출금식 예금)의 경우 연 3.8% 수준의 확정이자를 얻을 수 있다. 안정성을 확보하기 위해 1억원 정도는 확정금리 상품인 정기예금으로 가입하고, 적극적인 투자를 위해서는 주가지수 관련 상품을 활용하는 것이 좋겠다. 현재의 주가 수준이 역사적으로 평균 이하라는 점을 감안할 때, 2억원 가량은 주가지수 연동예금이나 ELN(주식 연계 채권)에 공격적으로 투자하여 기대수익률을 높여 보는 것도 좋겠다. 3개월 가량의 단기 운용은 단기특정금전신탁이 유망하다. 최근 시장금리 상승에 따라 확정금리형 신탁상품인 단기특정금전신탁의 수익률도 덩달아 높아지고 있어, 동일 기간인 3개월만기 정기예금에 비해 약 1%까지 높은 수익률을 기대할 수 있다. 마지막으로 금융자산 중 5억원은 은행의 후순위 채권을 통해 안정적이고 고정적인 수입원을 확보하도록 한다. 5억원을 연 5.6% 수준의 후순위 채권에 가입할 경우, 세금을 공제하고 매월 200만원 정도를 손에 쥘 수 있어 고정적인 수입원으로 활용할 수 있다. (신한Private Bank 자문그룹) (강남센터 02-3011-5500, 서울파이낸스센터 02-3783-0700)