Q: 저는 현재 아파트 2채를 보유하고 있는데 모두 32평형(전용면적
25.7평) 아파트입니다. 2채 중 한 채에는 제가 살고 있고, 나머지 한
채에는 2002년 1월 1일부터 임대하고 있습니다. 요즈음 은행의 정기예금
이자율이 낮아 전세 대신 월세(150만원)를 받고 있습니다.
주택임대소득도 소득세신고를 해야 한다고 들었는데 어떻게 신고해야
하는지요. 월세금액이 많지 않아 사업자등록도 하지 않았는데 문제가
없는지요.
A. 상담자의 경우는 임대소득세가 부과되지 않습니다. 따라서 이번
종합소득세 확정신고시 소득세신고를 하시지 않더라도 아무런 문제가
없습니다.
주택을 임대하는 경우 부가가치세는 면제되지만 소득세는 과세되는 것이
원칙입니다. 그러나 2채 이하의 주택을 보유하고 있고 또한 2주택의
규모가 모두 국민주택 규모를 초과하지 않는 경우 임대소득세가 과세되지
않습니다. 국민주택 규모란 연면적이 116㎡(35평) 이하인 주택을
말합니다. 아파트는 85㎡(25.7평) 이하이면 국민주택 규모에 해당합니다.
상담자의 경우 아파트이고 모두 전용면적 85㎡(25.7평) 이하이기 때문에
임대소득세가 비과세되는 것입니다.
그러나 만일 주택을 3채 이상 보유하고 있으면 임대하는 주택에 대해서
모두 소득세가 부과됩니다. 이때는 국민주택 규모 초과 여부를 따지지
않습니다. 예컨대 13평짜리 아파트를 3채 보유하고 있다면 모두
국민주택규모 이하이지만 임대부분에 대해서는 소득세가 부과되는
것입니다(다만 이 경우에도 3채 중 한 채가 농어촌지역에 소재하는
주택이라면 농어촌주택이 고급주택이 아닌 이상 여전히 과세대상에서
제외됩니다. 농어촌지역이란 경기도, 인천광역시를 제외한 읍·면지역을
말합니다).
주택을 한 채만 보유하고 있는 경우에도 이 주택이 고급주택(금년부터는
고가주택)에 해당하면 임대소득세 과세대상이 됩니다. 예컨대 A씨가 서울
강남에 고급주택을 한 채 보유하고 있는데 이를 타인에게 임대하고
있다면, 본인은 타 지역에서 전세로 살고 있다고 하더라도 임대부분이
과세대상이 된다는 것입니다.
주택임대소득세는 월세를 받는 경우에만 과세대상이 되고 전세보증금을
받는 경우에는 과세에서 제외됩니다. 위의 사례에서 A씨가 강남의
고급주택을 임대하면서 전세보증금만 받는다면 역시 소득세신고를 할
필요가 없는 것입니다. 과세여부의 기준이 되는 주택의 수를 따질 때에는
부부의 보유주택을 모두 합하여 계산합니다. 공동주택에 대해서는 지분이
가장 큰 자가 보유하는 것으로 봅니다. 다가구주택은 단독주택으로
간주하되 구분등기된 경우 각각 1개 주택으로 계산합니다.
(남시환·공인회계사 02-508-0052)