[재테크] 시세 15억(기준시가 18억) 땅 증여하려는데

◆ 사례 =건어물 도매상을 하며, 적잖은 재산을 축적한 강모(70)씨는 현재 부동산(토지)으로 15억원(추정가), 금융자산으로 8억원을 보유하고 있다. 강씨는 나이가 들어감에 따라 상속세에 대한 대책으로 소유 부동산을 아들에게 증여하려고 한다. 강씨는 사전 증여에 따른 문제점은 없는지, 제2금융권에 가족명의로 분산 예치하고 있는 예금에 대해 예금자 보호가 적용되는지 등을 물어왔다. ◆ 전문가 진단 =부동산 가격이 오르는 추세라면 가급적 빨리 증여하는 것이 유리하다. 증여세는 시가(時價)를 기준으로 과세하지만 시가를 알 수 없는 때에는 기준시가로 과세하며, 이때 기준시가는 시세를 반영해 매년 조정이 이루어지기 때문이다. 따라서 기준시가 변경 고시일을 감안해 그 전에 증여를 함으로써 변경 전의 낮은 기준시가에 의해 세금을 납부하는 것도 중요한 절세전략 중 하나다. 하지만 기준시가가 실세 거래 시세에 비해 높게 책정되는 경우는 문제가 발생한다. 강씨가 증여하려는 부동산이 여기에 해당한다. 강씨가 소유한 지역의 땅은 개발기대감으로 최근 몇 년간 기준시가가 상승했지만, 결국 개발은 무산되고 현재는 거래도 뚝 끊긴 상태다. 현재 강씨의 땅은 기준시가로 계산할 때 18억원이지만 실제 거래는 15억원 정도다. 따라서 강씨의 경우 기준시가보다는 시가에 의해 증여세를 계산하는 것이 1억원의 증여세를 줄이는 방법이지만 이때 시가는 실제 거래를 하지 않으면 확인되지 않는다는 문제가 있다. 이 경우엔 감정평가를 통해 감정가액을 시가로 인정받는 방법을 활용하는 것이 효과적이다. 세법에는 실제 거래가 없더라도 2개 이상의 감정평가법인에서 감정한 가액이 있는 경우에는 평균 감정가액을 시가로 본다는 규정이 있다(단, 감정가액이 기준시가의 80%에 미달하는 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액과 납세자가 제시한 감정가액 중 큰 금액으로 평가한다). 따라서 강씨는 부동산 증여 등기일 전후 3개월 내에 감정을 통해 시가를 인정받는 것이 세금부담을 줄이는 길이 된다. 증여에 따른 증여세 납부도 사전에 고려해야 할 사항이다. 부동산을 증여 받는 강씨의 아들은 적지않은 증여세를 부담해야 한다. 이때 증여세를 낼 자금이 준비되어 있다면 문제가 아니겠지만, 그렇지 않다면 증여받은 부동산을 담보로 아들이 대출을 받아 납부하는 방법을 고려해야 한다. 현재 강씨는 상호저축은행에 본인과 가족 명의로 5000만원씩 모두 2억5000만원을 예치하고 있다. 예금자 보호제도를 감안해 1인당 보호한도 범위 내로 분산 예치한 것이다. 하지만 최근에 모 금융기관에서 사실상의 차명계좌가 대거 확인되고, 이 계좌들에 대해서는 예금보험공사가 대지급을 하지 않기로 결정함에 따라 다른 명의로 분산한 예금들이 논란이 되고 있다. 따라서 강씨의 경우 향후 논란의 여지를 없앤다는 측면에서는 지금처럼 여러 사람 명의로 분산해 예치하는 것보다는 강씨 명의로 여러 금융기관을 복수거래 한다든가 아니면 신용도가 우량한 금융기관을 선택하여 거래하는 방법 등을 택하는 것이 좋다. 나머지 금융자산은 생활비를 조달할 수 있도록 장기 이자지급식 상품과 안정성 위주의 금융상품에 가입하도록 한다. 생활비를 조달에 적합한 이자지급식 상품으로는 후순위채권과 최근 출시되고 있는 하이브리드채권을 들 수 있다. 현재 우량은행의 후순위채권이나 하이브리드채권에 가입하는 경우 연 5.5~ 6%의 이자를 받을 수 있어, 5억원을 맡기면 세후 월 200만원 가량을 받을 수 있다. 후순위채는 5~6년 만기로 발행되며 은행이 파산되는 경우를 제외하고는 이자가 지급된다. 이에 비해 하이브리드채권은 보통 30년 만기로 발행되며, 발행 은행의 파산이나 부실화에 따른 적기 시정조치, 부실금융기관의 지정이 있는 경우 그해 이자는 받을 수 없다. 나중에 경영이 정상화되더라도 소급해서 지급되지 않는다. 또 후순위채권은 만기가 고정되어 있는 데 비해 하이브리드채권은 5년 경과 후 발행은행에 조기상환이나 만기연장의 권한이 부여된다. 따라서 수익성을 따진다면 하이브리드채권이, 안정성을 따진다면 후순위채권이 다소 유리하다고 평가할 수 있다. (신한은행 프라이빗뱅크 자문그룹)