[재테크] 아파트 팔아 농촌주택 이사가려는데…

서울의 한 아파트에 살고 있는 40대 회사원 한모씨는 아파트를 팔고 얼마 전 구입한 경기도 소재 농가주택으로 옮겨 갈 궁리를 하면서 고민이 생겼다. 자신은 1가구 2주택자로서 양도소득세를 물어야 할 게 뻔하기 때문이었다. 서울 같은 대도시에서 아파트를 옮겨 다니는 직장인 가운데 한씨처럼 회사를 그만두면 전원생활을 하면서 여유를 찾고 싶어하는 사람들이 많다. 그만큼 직장생활을 포함한 사회생활에서 오는 스트레스가 많다는 얘기다. 그래서 농촌에 있는 적당한 크기의 집을 한 채 장만해 놓고 노후생활을 꿈꾸는 사람들도 하나 둘씩 늘어나고 있다. 그러나 한씨처럼 출퇴근이 가능한 대도시 인근에 농가주택을 구입한 경우에는 아예 집을 옮길 생각을 할 수 있는데, 살던 집을 팔아야 하는 상황이라면 양도세 부담을 염두에 두지 않을 수 없다. 한씨 예를 보면서 양도세를 안 내도 되는 절세(節稅)방법을 알아보자. 한씨는 원래 노후에 거주할 목적으로 경기도에 농가주택을 새로 샀다. 그런데 지금 상태대로 이용하기에는 너무 낡았고, 주방이나 화장실이 대도시에서 살던 사람들에겐 여간 불편한 게 아니었다. 그래서 한씨는 직장에서 출퇴근하기에 큰 어려움이 없다고 판단해 살던 아파트를 팔아 신축자금을 마련하고, 농가주택을 개조한 뒤 이사를 하려고 했다. 그러나 공기 좋은 전원의 도시형 주택으로 이사하는 것까지는 좋지만, 세금 문제는 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 한씨처럼 아파트 등 주택을 1채 보유하고 있으면서 농촌에 집을 또 1채 갖고 있으면, 1세대 2주택자가 되기 때문이다. 이때 농가주택으로 이사하기 위해 아파트 등을 팔면 어김없이 양도소득세 통지서가 날아들게 된다. 하지만 이 경우 세법 내용을 잘 알고 있으면 세금을 한푼도 안 낼 수 있다. 세법에서는 국내에 2 채의 집을 갖고 있던 사람이 주택 1채를 헐어버리고 공터 같은 나대지 상태로 소유하는 동안에는 1주택 보유자로 간주한다. 그리고 나대지에 집을 새로 지을 때 신축주택을 취득한 시기(사용검사필증 교부일)가 찾아오기 전까지는 1세대 1주택자로 보고 그 다음부터는 1세대 2주택자로 분류한다. 한씨의 경우 농가주택을 구입하기 전(또는 농가주택을 나대지 상태로 보유하면서)에 1세대 1주택자로서 비과세 요건을 갖추었다면, 세금을 안 낼 방법이 있다. 즉 농가주택을 헐고 새로 집을 지은 뒤 사용검사필증을 교부 받기 전에, 살던 아파트를 팔면 양도세를 면제받는다. 다만 1세대 1주택자로서 양도세를 면제받으려면 3년 이상 집을 보유했어야 한다는 점을 알아야 한다. 특히 서울지역의 경우(과천·분당·일산·평촌·산본·중동 등도 마찬가지) 3년 이상 보유하는 것은 물론, 3년 중 1년 이상을 실제 살아야 1세대 1주택자로서 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 농가주택을 헐었다면 반드시 멸실(滅失)신고를 하고 건축물 관리대장 같은 관공서 장부를 정리해 두는 게 바람직하다. 농가주택이 나대지 상태여서 1세대 1주택자였다는 사실을 미리 장부정리를 통해 입증해 두지 않으면, 나중에 일일이 이를 설명해야 하는 번거로움이 뒤따른다. 문의 국세청 1588-0060