[재테크] 내집 마련 새 지렛대 ‘모기지 론’

서민들의 내집 마련이 점점 더 힘겨워지고 있다. 소득은 제자리걸음인 데 반해 집값은 천정부지로 올랐기 때문이다. 게다가 저금리 현상 때문에 차근차근 저축해 목돈을 마련하기도 쉽지 않다. 부동산 가격이 오를 만큼 올라 곧 ‘거품’이 꺼질 것이란 전망도 대두되고 있지만, 주위를 둘러보면 부동산가격 상승추세가 좀 더 갈 것으로 예상하고 값이 더 오르기 전에 서둘러 집을 장만해야겠다고 조바심을 내는 사람이 적지 않다. 집을 구입할 계획이 있는 사람이라면 최근의 주택관련 대출 제도(상품)의 변화를 잘 알아둘 필요가 있다. 특히 정부가 내년부터 주택장기대출 제도를 도입키로 한 것은 집없는 서민들에겐 희소식이 아닐 수 없다. 전문가들은 내년 이후 집을 장만할 사람이라면 정부가 지원하는 모기지론을 우선 고려하되, 그때까지 못 기다리겠다는 사람은 최근 은행권에서 대거 선보이고 있는 30년 이상 장기 주택대출을 활용하는 것이 좋다고 조언하고 있다. ◆ 내년에 선보일 정부지원 모기지론 =모기지(Mortgage)는 선진국에선 이미 일반화된 장기주택대출로, 모기지론을 이용하면 주택 구입자금의 20~30%만 먼저 내고 나머지는 20여년에 걸쳐 분할 상환하면 되기 때문에 목돈 없이도 내 집을 장만할 수 있다. 예컨대 월소득 250만원 수준인 직장인이 1억원을 빌릴 경우 단기 주택대출을 받으면, 매월 300만원 안팎을 부담해야 하지만 모기지를 이용하면 매달 70만원 정도(연 이율 6.8% 내외)만 부담하면 내 집을 가질 수 있다. 집 장만 초기에 5000만원만 본인이 부담하면 손쉽게 1억5000만원짜리 아파트를 구입할 수 있는 셈이다. 대출이자의 경우 고정금리로 운용되기 때문에 금리상승에 따른 위험부담을 줄일 수 있다. 또 장기대출인 만큼 소득공제 혜택(연 600만원)도 가능하다. 이 같은 소득공제 혜택까지 감안하면 연 이율은 5.7% 내외로, 대출 금리도 저렴한 편이다. 따라서 내년 이후 집을 장만하려는 사람은 정부의 모기지론을 우선 고려하는 것이 좋다는 게 전문가들의 조언이다.

◆ 은행권 30년짜리 장기주택 대출 =내년까지 기다리기 힘든 형편이라면, 은행의 장기 대출 상품을 선택하는 것도 대안이 될 수 있다. 과거 은행권의 주택구입자금 대출 상품은 만기 3년짜리가 주류를 이뤘으나, 작년 하반기 이후 은행들이 최장 30년까지 빌릴 수 있는 ‘장기 대출 상품’을 대거 선보이고 있다. 목돈이 없는 서민들이 이들 대출상품을 활용하면 초기 대출금 상환부담을 크게 덜 수 있다. 하지만 장기주택 대출 상품은 대출조건이 크게 차이가 나기 때문에 특징을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 3개월 단위로 달라지는 변동금리를 적용하는 경우가 있는 가 하면, 일정기간 고정금리를 적용하기도 한다. 어느 쪽이 유리한지는 일률적으로 말하기 힘들다. 당장 이자부담이 적은 쪽을 택하려면 농협(1차연도 연 이율 5.57%)이 가장 유리하고, 원금상환 부담을 뒤로 미루고 싶다면 국민·신한은행의 거치식 대출이 좋다. 대신 거치기간 중 물어야 하는 이율(연 7~8%대)은 일반대출보다 상대적으로 높다. 또 대출을 받은 뒤 금리변동에 따른 리스크(위험)를 줄이고 싶다면 3개월 변동금리형보다 12개월 변동금리형 등 변동주기가 긴 상품을 선택하는 것이 좋다. ◆ 장·단기 대출 어떤 기준으로 고를까? =주택구입자금 대출 상품은 크게 단기대출(대출기간 3년 이하)과 장기대출(10~30년)로 나뉜다. 일반적으로 장기대출은 단기대출보다 대출금리가 더 높다. 하지만 원금을 장기간에 걸쳐 조금씩 나눠 갚을 수 있어, 원금상환부담은 단기대출보다 적은 장점이 있다. 서민이나 평범한 직장인의 경우 3년 내에 대출금을 모두 갚기가 사실상 어렵다. 따라서 단기 대출은 투자목적으로 집을 샀다가 시세차익을 올린 뒤 팔아서 원금을 갚으려는 ‘부동산 투자자’들에게 적당하다. 반면 자기가 살 집을 마련하는 용도라면 장기 대출이 더 낫다는 게 전문가들의 조언이다. 원금상환 부담을 장기간에 걸쳐 분산하기 때문에 가계살림의 안정을 도모할 수 있고, 특히 10년 이상의 장기 대출을 받을 경우 이자 상환액에 대해 연간 600만원까지 소득공제를 받을 수 있어 이자부담을 크게 줄일 수 있기 때문이다.