[재테크] 세금 적게내며 아파트 팔 방법 없나?

서울에 사는 30대 회사원 이모씨는 갑자기 장기 지방 발령을 받고, 살던 아파트를 처분해 새 보금자리를 찾아 나섰다. 이씨가 처분한 아파트는 마련한 지 1년이 약간 안 된 것으로, 그동안 아파트 값이 뛰어 3000만원의 양도차익을 올렸다. 지방 근무를 앞두고 새 아파트를 장만하는 데 정신 없었던 이씨는 그러나 만만치 않은 세금 통지서를 받아야 했다. 990만원의 양도세를 내라는 것이었다. 이씨는 아파트 등 부동산을 팔 때 보유기간에 따라 다른 세율이 적용된다는 사실을 모른 탓에 1000만원 가까운 세금부담을 떠안게 된 것이다. 이씨의 예를 보면서 부동산 양도세 절세 요령을 살펴본다. 이씨는 부동산을 팔 때 보유기간이 1년 이상이냐 또는 1년 미만이냐에 따라 세금 차이가 상당하다는 상식만 알고 있었어도 양도세 부담을 절반 이하로 줄일 수 있었다.

즉, 부동산을 1년 이상 갖고 있다가 팔면 양도소득 크기에 따라 9~36%의 세율을 적용받지만, 보유기간이 1년 미만이면 무조건 36%의 세율이 적용된다. 이씨의 경우 1년 미만 부동산 보유자이기 때문에 원칙적으로는 36%의 세율이 적용돼 양도차익(3000만원)에 대해 990만원의 세금을 내야 한다. 그러나 양도시기를 적절히 조정했더라면 1년 이상 보유자로서 18%의 세율을 적용받아 양도세를 405만원으로 줄일 수 있었다. 보통 부동산 양도시기는 잔금(殘金) 청산일을 기준으로 한다. 그러나 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 하면 등기접수일을 양도일로 간주한다. 따라서 이씨는 잔금 청산일을 아파트를 산 지 1년 뒤 시점으로 조정하든지, 보유기간이 1년이 지난 시점에 등기 이전을 해 주었더라면 절세할 수 있었던 셈이다.

1·3·5·10년 될때 세금혜택 가장 많아 잔금 지급일 적절히 늦추면 절세 가능 특히 취득한 지 1년이 안 된 부동산을 양도할 때는 통상 기준시가보다 높은 실질 거래가액으로 계산해 양도세를 내도록 돼 있기 때문에 세금 부담이 더 커지는 게 일반적이다. 한편 부동산을 3년 이상 장기 보유하다가 양도할 때에도 보유기간에 따른 ‘세금공제’ 상식을 갖고 있으면 절세 방법으로 활용할 수 있다. 국세청은 3년 이상 보유한 토지와 건물을 팔 때 양도차익에서 양도차익에 일정한 비율을 곱한 금액을 빼서 양도세를 계산하도록 하는 ‘장기보유특별공제’를 해주고 있다. 예컨대 부동산 보유기간이 3년 이상 5년 미만이면 양도차익의 10%를 공제하고, 5년 이상~10년 미만이면 15%, 10년 이상이면 30%를 각각 공제해 준다. 보유하던 부동산을 팔아 5000만원을 남긴 경우 보유기간이 2년11개월이면 832만5000원의 양도세를 내야 하지만, 3년1개월 보유한 때에는 697만5000원의 양도세만 부담하면 된다. 보유기간 차이가 2개월에 불과하지만 양도세 부담은 135만원이나 차이 나는 셈이다. 재테크 전문가들은 부동산 보유기간에 따라 공제율이 다르기 때문에, 보유기간이 3년·5년·10년 가까이 된 토지나 아파트를 팔 때에는 보유기간이 각각 3년·5년·10년 이상이 되도록 등기일이나 잔금청산일을 조정하면 세금을 크게 줄일 수 있다고 조언한다. 국세청 1588-0060