[재테크] 낙찰안된 물건에 '월척' 숨어있다

◆ 사례=서울 종로에서 약국을 경영하는 김모(51)씨는 최근 부동산 상가투자를 준비하다가 적당한 조건에 경매물건으로 나온 상가건물을 구입하기로 마음먹었다. 하지만 김씨의 자금 중 상당 부분은 올 연말에 만기가 되는 후순위채권으로 묶여 있어 당장 현금화하기에 어려움이 많다. 또 해당 상가물건에 유치권이 설정되어 있다는 점도 꺼림칙했다. 김씨는 경매에 따른 법률적인 자문과 낙찰을 받을 경우의 자금 마련 대책, 향후 자산운용에 대한 자문 등을 구했다. ◆ 전문가 진단=경매물건은 일반적으로 시가보다 10~30% 정도 싸게 살 수 있다는 장점이 있어 저금리에 지친 투자자들에게 좋은 투자대안이 되고 있다. 특히 경매물건 중 임대 수익성이 좋은 상가의 경우에는 물건 부족현상마저 나타나면서 경쟁률 또한 높아지고 있다. 김씨가 점찍은 물건은 수원에 있는 3층짜리 상가건물로서 유치권(신고금액 3억원)이 설정돼 있기 때문에 앞서 두 차례의 경매에서는 유찰됐다. 이때문에 1차 법원감정가 22억5000만원이었던 상가는 3차 경매에서는 15억원 전후에서 낙찰될 가능성이 크다. 이때 유치권이란 부동산을 점유한 사람이 그 부동산으로 인한 채권을 전부 돌려 받을 때까지 계속 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권이 정당하다면 이는 낙찰자의 부담으로 돌아온다. 하지만 유치권이 신고되어 있어도 정당한 권리가 아니라면 사정은 달라진다. 명도소송을 내서 이기면 유치권 채무를 부담하지 않아도 되기 때문이다. 또 유치권에 대한 채무를 부담해야 하는 최악의 경우에도 이를 포함한 낙찰가가 시세보다 싸다면 과감하게 경매에 참여하는 것이 유리하다. 따라서 이번 경매에서는 유치권에 대한 권리분석이 필수이며, 정당한 권리로서 판명이 된다면 유치권 금액을 감안하여 수지타산을 따져봐야 한다. 다음은 경매에 따른 자금계획을 세우는 일이다. 김씨가 현재 사용할 수 있는 금융자산은 정기예금 등에 들어 있는 10억원 정도이다. 연말이 되면 후순위채권 만기 상환을 통해 약 11억원 가량의 가용 자금이 생기지만 중간에 이를 현금화하기는 어렵다. 따라서 김씨가 15억원에 낙찰을 받는다고 할 경우 약 5억원의 자금부족이 발생하게 되고 이는 경매대출을 통해 충당할 수 있도록 조치를 취해야 한다. 자칫 경매대출을 제때 받지 못한다면 대급납부를 못하게 되고, 입찰보증금을 날리게 될 수도 있다는 점에 유의해야 한다. 일반적으로 금융기관에서는 부동산에 유치권이 존재하는 경우에는 돈을 잘 빌려주지 않지만 유치권에 대해 상세하게 설명하고, 유치권을 선순위 권리로 공제하면 경매대출이 불가능한 것은 아니다. 김씨는 연말이 되면 지난 98년에 투자한 후순위채권이 만기가 되면서 원금 7억7000만원과 연 9.6%로 계산한 약 4억7000만원(세전)의 이자를 받게 된다. 이 때 주의할 점은 2001년부터 금융소득종합과세가 시행됨에 따라 후순위채권 이자 4억7000만원 중 2001년 이후 발생분인 3억원은 종합과세 대상에 해당한다는 것이다. 약국을 통해 적지 않은 사업소득이 발생하는 김씨의 경우에는 33% 세율을 부담하면서 분리과세를 신청하는 것이 유리하며, 이 경우 종합과세에 비해 약 2000만원을 절세할 수 있다. 후순위채권 자금으로 대출금을 갚고 나면 약 6억원의 여유자금이 발생하는데 이는 금융상품에 투자하도록 권한다. 먼저 방카슈랑스 전용 변액연금보험에 3억원을 투자하도록 한다. 변액보험은 펀드 운용실적에 따라 보험금이 변동되므로 펀드 운용성과가 좋을 경우 일반보험에 비해 많은 보험금을 받을 수가 있으며, 운용실적이 마이너스로 떨어지더라도 사망시에나 연금 개시시점에는 최소한 납입원금이 보장된다. 여기에 가입 후 7년 이상 유지할 경우에는 이자소득세가 면제돼 금융소득종합과세에 대비한 절세상품으로도 유용하게 활용할 수 있다. 특히 방카슈랑스 전용 변액연금보험은 연금개시 시점에 일시금으로 보험금을 받을 수 있도록 설계됐기 때문에 ‘원금이 보장되는 비과세 펀드상품’에 가입한 것과 동일한 효과를 거둘 수 있다. 여유자금 2억원은 1년 만기 고수익 CP(기업어음)에 투자하는 특정금전신탁에 가입하도록 권한다. 현재 A2등급 이상의 높은 신용등급을 부여받은 자동차 할부금융회사나 카드회사 발행 1년 만기 CP에 투자하는 경우 연5.3~6.0%(세전)의 수익률을 기대할 수 있다. 이는 1년만기 정기예금 금리 연 4.0% 수준에 비해 최대 2% 포인트 가량 높은 수준이다. 특정금전신탁을 통한 CP투자는 가입 시점에서 수익률이 확정된다는 것도 장점이다. 나머지 여유자금 1억원은 예비자금 용도로 남겨둘 필요가 있으며, 이를 위해 MMDA(시장금리부 수시입출금식예금)에 넣어두는 것이 좋겠다. 확정금리상품인 MMDA는 예치금액에 따라 금리가 차등 적용되는 특징이 있으며, 현재 1억원 이상을 예치하는 경우에는 최고 금리인 연3.3% 내외가 적용된다. (신한은행 Private Bank 자문그룹)