[재테크] '모기지'냐 '은행 대출'이냐

◆ 생애최초주택자금대출이 가장 유리=장기주택담보대출의 일종인 ‘생애최초주택자금대출’은 조건이 다소 까다롭긴 하지만, 금리면에서는 가장 유리하다. 생애최초주택자금대출은 현재 국민·우리은행과 농협 등이 취급하며 금리는 연 6%의 고정금리다. 장기주택담보대출과 똑같은 소득공제혜택을 받는다는 점을 감안하면, 실질금리는 연 5%선 안팎으로 뚝 떨어진다. 대출한도는 주택가격의 70% 범위 내에서 최고 1억원까지 받을 수 있다. 대신 생애최초주택자금대출을 받기 위해서는 처음으로 사는 주택이어야 하기 때문에, 과거 주택을 구입했다가 처분한 사람은 이용할 수 없다. 또 수도권지역에서는 신규분양 주택(아파트 포함)만 대상이기 때문에, 기존 아파트에는 적용되지 않는다. 수도권 이외 지역에서는 기존 아파트도 가능하다. 생애최초주택자금대출은 올해 말까지만 한시적으로만 운용되기 때문에 대출을 받기 위해서는 서둘러야 한다.

시중은행들이 만기 10년 이상 장기 주택담보대출 금리를 대폭 인하, 장기간에 걸쳐 싼 금리로 내 집 마련 자금을 마련할 수 있는 길이 열렸다. 여기에 정부가 내년 1월부터 선진국형의 모기지론(장기주택저당대출)을 본격 도입할 예정이어서, 집없는 서민들의 내 집 마련 꿈을 부풀게 하고 있다. 모기지론과 장기주택담보대출은 주택을 담보로 돈을 빌려준다는 것은 똑같지만, 모기지론이 확정금리인 데 비해 장기주택담보대출은 주로 시중금리에 연동되는 변동금리라는 점에서 크게 다르다. 또 모기지론이 1가구1주택만 허용되는 데 비해, 장기주택담보대출은 주택수에 관계 없이 이용할 수 있다. 대출주체와 주택담보비율 등 세부적인 조건에서도 약간 차이가 있다. 서민들의 내 집 마련 전략에 필수품인 모기지론과 장기주택담보대출에 대해 비교해본다. ◆ 정부 지원 모기지론 =모기지(Mortgage)란 선진국에선 이미 일반화된 장기주택대출제도로, 주택 구입 자금의 일부를 먼저 내고 나머지는 수십년에 걸쳐 분할 상환하면 되기 때문에 목돈 없이도 내 집을 장만할 수 있다는 장점이 있다. 현재 국내에서 정부가 추진 중인 모기지론은 집값의 30%를 먼저 내고, 나머지는 최장 20년에 걸쳐 분할상환하는 제도다. 대출이자는 고정금리로 운용되기 때문에 금리 상승에 따른 위험 부담을 줄일 수 있다. 금리는 아직 확정되지 않았지만, 현재 은행의 장기주택담보대출 금리가 약 연 6%대인 것을 감안, 연 6%대로 결정될 전망이다. 상환방식은 원금과 이자를 대출기간으로 균등하게 나눠, 분할 납부하는 방식이다. 예컨대 현재 돈이 5000만원밖에 없는 직장인도 이 제도를 이용하면, 1억원을 대출받아 1억5000만원짜리 아파트를 당장 살 수 있다. 이 경우 20년에 걸쳐 본인이 매달 갚는 돈(원리금)은 약 76만원선이 된다. 또 정부가 내년부터 15년 이상인 장기대출에 대해서는 연간 1000만원까지 소득공제혜택을 부여하기 때문에, 실제 부담해야 할 금리는 연 5%대가 될 전망이다. 따라서 내년 이후 집을 장만하려는 사람은 정부의 모기지론을 우선 고려하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다. ◆ 은행권 30년짜리 장기주택대출 =내년까지 기다리기 힘든 형편이라면, 은행의 장기대출 상품을 선택하는 것도 대안이 될 수 있다. 과거 은행권의 장기주택담보대출은 금리가 8%대에 달해 쉽게 돈을 빌릴 엄두를 내기 어려웠지만, 이달 들어 선도은행인 국민은행이 장기주택담보대출 금리를 파격 인하하면서부터 금리가 연 5%대인 장기주택담보대출 상품이 속속 선보이고 있다. 장기주택대출은 현재 연 600만원까지 소득공제혜택이 주어지지만, 내년부터는 만기 15년 이상 대출에 대해서는 모기지론과 같이 연간 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 하지만 장기주택대출 상품은 상품별로 대출 조건이 크게 차이나기 때문에 특징을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 3개월 단위로 달라지는 변동금리를 적용하는 경우가 있는가 하면, 일정 기간 고정금리를 적용하기도 한다. 어느 쪽이 유리한지는 일률적으로 말하기 힘들다. 조흥은행 서춘수 재테크팀장은 “앞으로 저금리 추세가 지속될 것으로 예상한다면 변동금리가 유리하지만, 반대로 금리가 상승할 가능성이 높다면 고정금리를 선택하는 것이 좋다”고 말했다. 또 변동금리로 대출을 받더라도 금리변동에 따른 리스크(위험)를 줄이고 싶다면 3개월 변동금리형보다 12개월 변동금리형 등 변동 주기가 긴 상품을 선택하는 것이 좋다.