[세무 이럴땐] 임대사업자 등록 때 세금 혜택은?

만일 임대주택을 매입한 후 3년 내에 매각하는 경우는 감면된 취득세와 등록세를 추징당하는 것에 유의하여야 합니다. 주택임대시 수령하는 월세에 대해서는 소득세가 부과되나, 전세보증금을 받는다면 소득세도 면제됩니다. (남시환·공인회계사 02-508-0052)

Q. 50대의 직장인으로 1가구 1주택 소유자입니다. 약간의 여윳돈이 있어 투자할 곳을 찾다가 수도권의 소규모 미분양아파트 2채를 구입하기로 했습니다. 현재는 분양가와 시세가 같지만 향후 전철이 연결될 것으로 보여 가격 상승을 기대하고 있습니다. 주변에서는 이왕 2채를 구입할 바엔 주택임대사업등록을 하면 세금혜택까지 볼 수 있다고 하는데 사실인지요? 임대사업자등록을 하면 어떤 세금혜택이 있는지 궁금합니다. 또한 절차는 어떻게 되는지 알려주시기 바랍니다. A. 주택을 2채 이상 구입하는 경우 임대사업자등록을 하면 취득세와 등록세의 감면혜택이 있습니다. 임대사업자등록은 주택소유자 주소지 관할 시·군·구에 해야 합니다. 예컨대 상담자가 살고 있는 곳은 성남시이고 주택을 취득한 곳은 인천광역시라면 임대사업자등록을 성남시에 해야 한다는 뜻입니다. 감면되는 취득세와 등록세는 주택의 규모에 따라 다른데 전용면적 기준으로 ① 60㎡ 이하는 취득세와 등록세가 전액면제되고 ② 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 경우는 50% 감면됩니다. 취득세와 등록세는 모두 합쳐 5.8%(취득세 2% 농어촌특별세 0.2%, 등록세 3% 교육세 0.68%)입니다. 예컨대 전용면적이 60㎡인 아파트 분양가액이 1억2000만원이라면 5.8%인 약 700만원의 세금감면 혜택을 받을 수 있습니다. 만일 이 아파트의 전세보증금이 6000만원이라면 실제 투자할 금액은 6000만원이 됩니다. 700만원의 세금감면 혜택을 감안하면 투자하자마자 투자금액의 10% 이상의 수익을 보는 셈입니다. 또 60㎡ 이하 임대주택에 대해서는 매년 납부하는 재산세와 종합토지세의 감면혜택도 있습니다. 그런데 감면대상 주택은 공동주택에 한하여 적용됩니다. 공동주택이란 아파트, 연립주택 및 다세대주택을 말합니다. 따라서 단독주택을 신축하거나 구입하는 경우는 혜택이 없습니다. 또한 신규분양을 받거나 신축하는 경우에만 감면혜택이 있습니다. 따라서 아파트를 최초로 분양받지 않고 중도에 기존 소유자로부터 취득하는 경우는 감면혜택이 없습니다. 기존 주택을 구입하는 경우는 임대사업자등록을 하여도 세금혜택이 전혀 없습니다. 임대사업자등록시 필요한 서류는 ①분양계약서(매입계약서) 또는 주택등기부등본과 ②주민등록초본 또는 주민등록증 사본이며, 이를 주소지 관할 시·군·구에 제출하여야 합니다. 시·군·구에 임대사업자등록을 한 후 같은 방법으로 세무서에도 사업자등록을 하여야 합니다.