[재테크] 세무 이럴 땐

Q. 아파트를 경매로 취득하고자 합니다. 현재 이 아파트의 시세가 3억원인데 한 번 유찰되어 예정가액이 2억7000만원으로 떨어졌습니다. 시세보다 10% 싸기 때문에 경쟁자가 많이 몰릴 것으로 예상됩니다. 저는 2억9000만원 정도의 금액으로 경매에 참여할 예정입니다. 그런데 경매로 아파트를 취득하면 세금을 많이 낸다는데 사실인지요? 세금을 많이 낸다면 얼마나 많이 내는지 알려주시기 바랍니다. A. 부동산을 경매로 취득하는 것은 시세보다 싼 값에 취득할 수 있다는 장점이 있어 재테크 수단으로 많이 활용되고 있습니다. 특히 아파트는 경매로 취득한 후에도 쉽게 되팔 수 있어 경매시장에서 인기가 높습니다. 그러나 매매와 같은 일반적인 취득방법에 비해 취득세와 등록세를 많이 낸다는 것에 유의해야 합니다. 왜냐하면 경매로 아파트를 취득하면 취득세와 등록세를 매기는 기준인 과세표준을 실제거래가액인 낙찰금액으로 하기 때문입니다. 아파트를 취득하면 취득가액의 5.8%(취득세 2%, 농어촌특별세 0.2%, 등록세 3%, 교육세 0.6%)를 세금으로 내게 됩니다. 이때 취득가액이란 검인계약서상의 신고가액을 말하는데 지역에 따라 다르긴 하지만 실제거래가액의 30~40% 수준에서 신고하게 됩니다. 왜냐하면 정부에서 정한 신고가액의 하한선인 ‘시가표준액’이 시가의 30~40% 수준이기 때문입니다. 그러나 ①경매나 공매방법으로 취득하거나 ②법인이나 국가·지방자치단체, 지방자치단체조합으로부터 취득하는 경우 등에는 반드시 실제거래가액을 과세표준으로 신고하도록 되어 있습니다. 왜냐하면 위의 경우 개인으로부터 취득하는 경우와 달리 실제거래가액이 확인되기 때문입니다. 예컨대 아파트를 건설회사로부터 분양받는 경우는 분양가액이 과세표준이 되고, 법인 소유의 사택 등을 취득하는 경우도 실제거래가액이 과세표준이 되는 것입니다. 상담자의 경우 2억9000만원의 금액으로 낙찰받으면 취득세와 등록세로 1682만원(2억9000만원×5.8%)을 내게 됩니다. 이는 개인으로부터 취득할 경우 납부해야 할 세금 580만원(시가표준액 1억원 가정시 1억원×5.8%)에 비해 약 1000만원 이상의 세금을 더 내야 하는 것이지요. 따라서 상담자는 2억9000만원의 금액으로는 이 경매에 참여할 필요가 없습니다. 경매물건은 값이 싸다는 것이 유일한 장점인데, 세금부담이 커져 개인으로부터 취득하는 것보다 오히려 비싸게 취득하는 셈이 되기 때문입니다. 따라서 아파트 같은 부동산을 경매로 취득할 때는 취득세·등록세 부담이 일반매매에 비해 3배 정도 또는 그 이상이 될 수도 있다는 점을 충분히 고려하여야 합니다. (남시환·공인회계사(02-508-0052))