[재테크] 거래 끝? 잠깐!

회사원 A(36)씨는 지난해 10월 경기도 일산의 25평 아파트를 시가보다 1500만원 싸게 팔았다. 김씨는 아파트를 살 때 은행에서 대출받은 돈 중 1500만원을 아직 갚지 못했는데, 대출잔액을 아파트 매수자가 대신 갚는다는 조건으로 싸게 판 것이다. 그런데 아파트를 매도한 후 1년이 지나도록 아파트 매수자가 대출통장을 인수하지 않아 김씨가 곤경에 처했다. 은행에 조회해본 결과 대출잔액은 여전히 김씨 명의로 남아 있었다. 게다가 아파트 매수자가 연체를 하는 바람에 김씨는 신용불량자로 등재될 것이라는 통지까지 받았다. 김씨는 앞으로 은행 신규대출은 물론 신용카드도 새로 발급받지 못할 위험에 처했다.

본격적인 가을 이사철을 맞아 주택매매가 활발해지면서 대출금 승계와 관련된 피해가 급증하고 있다. 국내 가계대출이 가장 많은 국민은행에 따르면 대출금 승계와 관련된 민원은 작년 62건에 불과했으나, 올 들어서는 지난 9월 말까지 139건으로 급증했다. 주택담보대출을 받아 집을 사는 사람이 늘어나면서 주택 매수자와 매도자 간에 대출금 승계를 둘러싼 분쟁도 늘어나고 있는 것이다. 대출금 승계와 관련된 피해는 매도자만 겪는 문제는 아니다. 대출이 끼어 있는 집을 산 매수자도 똑같은 피해를 입을 수 있다. B(37)씨는 올해 초 대출금 1000만원을 인수하는 조건으로 아파트를 장만했다. B씨는 지난달로 만기가 된 은행적금을 찾아 대출금을 갚으러 은행에 갔다가 황당한 사실을 알게 됐다. 아파트를 판 사람이 이 은행에 500만원의 다른 채무를 안고 있는데, 이 돈까지 갚아야만 근저당권을 말소해줄 수 있다는 말을 들은 것이다. B씨는 아파트를 판 매도자에게 “은행빚을 빨리 갚아달라”고 요청했지만, “아직 대출금 만기가 끝나지 않았는데 웬 성화냐”는 핀잔만 들었다. 국민은행 가계여신팀 손홍익 차장은 “매수자가 인수받은 대출금을 모두 상환하더라도 근저당권이 포괄근저당인 경우 매도자가 다른 채무를 모두 갚기 전에는 근저당권이 말소되지 않는다”며 “특히 매도자가 다른 채무를 연체할 경우 아파트가 경매로 넘어갈 수도 있다”고 말했다. 대출금 승계와 관련된 엉뚱한 피해를 방지하기 위해서는 주택을 매매할 때 반드시 채권자인 은행의 동의하에 채무자 명의변경을 해야 한다고 은행관계자들은 지적했다. 채무자 명의를 바꾸기 위해서는 매도자와 매수자가 함께 은행을 방문해야 하며, 이때 매수자는 등기권리증, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 주민등록증, 부동산등기부등본 등의 서류와 변경등기 비용, 인지대 등을 준비해야 한다. 매도자는 주민등록증만 지참하면 된다. 또 매수자의 피해를 방지하려면 늦어도 잔금을 정산하기 전까지는 주택에 설정된 근저당권의 종류가 무엇인지 확인해야 한다. 근저당권에는 특정 채무에만 한정되는 것도 있지만, 채무인의 모든 채무에 대해 설정돼 있는 포괄근저당권이 더 많다. 만일 포괄근저당권이 설정돼 있다면 집을 살 때 인수받은 대출금을 모두 갚더라도 다른 채무가 있는 한 근저당권이 말소되지 않는다. 따라서 포괄근저당권이 설정돼 있고 매도자의 다른 채무가 있는 경우 다른 채무를 어떻게 해결할 것인지에 대해 매수자와 매도자 간에 별도의 계약서를 작성해두어야 한다. 현재 농협과 국민은행은 근저당권의 종류를 문서로 발급해주는 ‘피담보채무범위확인서’ 발급제도를 시행하고 있다. 확인서는 신용정보 보호에 관한 법률 때문에 매도자에게만 발급되며, 매수자가 요청해도 발급되지 않는다는 점에 주의해야 한다. 다른 은행들은 확인서를 발급해주진 않지만, 매도자가 직접 요청할 경우 근저당권의 종류와 다른 채무의 유무를 구두로 확인해준다. 조흥은행 서춘수 재테크팀장은 “최근 집값이 큰 폭으로 올라, 자기 자금만으로 집을 장만하는 경우는 드물다”며 “대출이 끼어 있는 집을 사고 팔 때는 채무자 명의변경과 함께, 담보로 잡혀 있는 채무의 범위를 확인하는 절차를 반드시 거쳐야 훗날의 피해를 예방할 수 있다”고 말했다.