[2주택자 양도稅] 4억에 산집 7억에 팔면…

<사례> 서울 강남의 32평 아파트에 5년째 살고 있는 A씨는 작년 초에 수도권 신도시에 40평대 아파트를 구입했다. A씨는 원래 자녀 교육을 위해 강남에 살았으나, 막내 아들이 지난해 대학에 진학하면서 굳이 강남에 남아 있을 이유가 없었기 때문이다. A씨의 원래 계획은 강남의 아파트를 처분하고 그 돈으로 새 아파트 구입자금을 치르는 것이었다. 그런데 강남의 아파트 가격이 계속 오르자, 팔기가 아까워 은행대출을 받아 새 집을 취득했다. A씨는 최근 정부의 부동산종합대책을 보고 고민에 빠졌다. 강남의 아파트를 팔아야 하는지 아니면 그대로 보유해야 되는지도 고민스럽고, 판다면 언제 팔아야 하고 세금 부담은 얼마나 되는지도 궁금했다. <전문가 진단> A씨는 서울 강남과 수도권 신도시에 주택 두 채를 보유하고 있는 1가구 2주택자이다. A씨가 원래 계획대로 강남 아파트를 처분한 돈으로 신도시 아파트 구입자금을 치렀다면, 양도소득세에 대해 크게 고민하지 않아도 됐을 것이다. 왜냐하면 1주택자가 새로운 주택을 구입했다 하더라도 1년 이내에 기존 주택을 팔면 1주택자로 간주되기 때문이다. 그러나 A씨는 2주택을 보유한 지 1년이 됐기 때문에 양도세 중과세를 피하기 어렵게 됐다. 특히 정부가 1가구 다주택자를 겨냥한 ‘10·29 부동산대책’이 내년부터 시행되면 A씨의 양도세 부담은 큰 폭으로 늘어난다. 소득세법 개정안이 올해 국회를 통과한다고 가정할 때, 1가구 2주택자인 A씨가 올해 안에 강남 아파트를 처분했을 경우와 내년 이후에 처분했을 경우의 양도소득세를 비교해 본다.

◆ 3주택 소유자는 내년 안에 팔아야 유리 만일 1가구 3주택자라면 무조건 내년 안에 파는 것이 좋다. 정부는 앞으로 1가구 3주택 이상 보유자에 대하여는 82.5%(중과세율 60%+탄력세율 15%+주민세율 7.5%)의 높은 세율을 적용하겠다고 밝혔다. 다만 정부에서는 3주택자에 대한 중과세에 1년간의 유예기간을 주기로 했다. 즉 내년 1년 동안은 1가구 3주택자가 1주택을 처분해도, 그 주택에 대하여는 중과세율을 적용하지 않는다. 따라서 1가구 3주택자라면 유예기간 내에 1주택을 처분하여야 할 것이다. 그렇지 않으면 양도차익 대부분을 고스란히 세금으로 내야 할 판이다. 그러나 상속받은 주택이나 장기임대사업용주택(5가구 이상 10년 이상 임대) 등은 1가구 3주택 판정시 주택보유수에 포함하지 않는다. (남시환·공인회계사 ☎(02)508-0052)

◆ 내년 이후에 팔면 세금부담 50% 가량 늘어나 먼저 A씨가 연내에 강남의 아파트를 처분한다면 부담하게 될 양도소득세는 대략 7752만원(주민세 포함)이다.< 그래픽 참조 > A씨가 4년 전에 4억원에 매입한 이 아파트의 현재 시가는 7억원쯤이다. 지금 판다면 대략 3억원의 양도차익을 얻게 되는 셈이다. 이 중 A씨가 3년 이상 장기보유한 데 따른 공제혜택(양도차익의 10%)과 주택구입에 들어간 취득·등록세 등 각종 필요경비를 제외하면 3억원의 양도차익 중 대략 2억5000만원이 과세표준이 된다. 현재 소득세법에 따르면, 과세표준 중 1000만원까지는 9%, 1000만~3000만원까지는 18%, 3000만~4000만원까지는 27%의 세율이 적용되고, 4000만원을 초과하는 금액에 대해서는 최고세율인 36%가 부과된다. 이에 따라 A씨의 산출세액은 7830만원으로 계산되고, 여기에 자진납부할 경우 10%의 감면혜택을 뺀 후 주민세 10%를 합치면 최종적으로 A씨가 내야 할 세금이 7752만원이 되는 것이다. 반면 A씨가 이 아파트를 내년 이후에 팔면 양도소득세가 매우 부담스럽다. 주민세를 포함하여 세금이 1억1464만원으로 커진다. 왜냐하면 내년부터는 투기지역 내의 1세대 2주택 소유자 또는 1세대 2주택자로서 투기지역 내 1주택을 소유한 자가 양도하는 주택에 대하여 탄력세율 15%포인트를 가산하여 적용할 예정이기 때문이다. 현재 시세가 그대로 유지된다고 가정하면 A씨가 내년 이후에 아파트를 팔아도 양도차익은 3억원으로 같다. 과세표준도 2억5000만원으로 똑같다. 그러나 탄력세율 15%포인트가 적용되기 때문에 산출세액은 1억1580만원으로 불어나게 된다. 여기에 자진납부에 따른 감면과 주민세 등을 감안하면 총부담세액은 1억1464만원이 된다. 올해 안에 팔 때보다 내야 할 세금이 48%가량 늘어나는 것이다. 따라서 A씨는 올해 안에 강남의 아파트를 파는 것이 내년에 파는 것보다 3712만원의 세금을 절약하는 방법이다. 물론 강남의 아파트 가격이 계속 상승한다면 이야기는 달라질 수 있다. 그러나 가격이 오른다고 해도 오른 가격분에 대해 높은 세금부담(56.1%)을 하여야 한다. 결국 A씨의 경우 지금보다 아파트 가격이 9000만원 가량 오르지 않는 한, 올해 안에 처분하는 것이 유리하다. 더구나 내년부터 재산세와 종합토지세의 부담액이 지금보다 2배 이상 늘어나게 되고 2005년도부터는 종합부동산세가 도입될 예정으로 있기 때문에, 아무래도 보유하는 것이 부담이 될 것이다.