[재테크] 2개 임대주택 1채 양도·증여 때 세금 차이는?

Q. 1가구 3주택자입니다. 살고 있는 주택 외의 2개 주택은 현재 임대사업에 사용하고 있습니다. 3주택 모두 주택투기지역에 소재하고 있습니다. 5년간의 임대사업이 끝나면 이 주택을 모두 양도할 예정입니다. 최근 정부발표에 의하면 5호 이상의 임대사업자가 아니면 임대주택에 대해서도 양도소득세를 무겁게 매긴다는 데 걱정입니다. 결혼을 앞둔 큰아들에게 임대용 주택 1채를 증여할까도 생각 중입니다. 증여하는 경우와 양도하는 경우에 세금비교를 하고 싶습니다. A. 증여세는 증여가액 전체에 대하여 세금을 매기고 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 대하여 세금을 매깁니다. 증여가액이 양도차익보다 당연히 크기 때문에 증여세가 양도소득세보다 큰 것이 일반적입니다. 그러나 적용되는 세율의 차이 때문에 증여세가 양도소득세보다 적은 경우도 있습니다. 예컨대 취득한 지 오래되고 가격이 많이 올라 상대적으로 양도차익이 아주 크거나, 상담자와 같이 높은 양도소득세율이 적용되는 경우에는 증여세가 양도소득세보다 적습니다. 상담자가 양도 또는 증여하려고 생각하는 아파트의 현재 시세가 3억원(국세청기준시가 2억원)이라고 가정하겠습니다. 이 아파트의 ①취득가액은 1억 2000만원이고 ②취득세·등록세, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제 등의 합계가 3000만원이라고 하면 ③양도소득세를 매기는 과세표준은 1억5000만원(3억원-1억2000만원-3000만원)입니다.

이 아파트를 올해 양도한다면 양도소득세는 약 4200만원(주민세 포함)이 됩니다. 내년도에 양도한다면 양도소득세는 6400여만원으로 크게 늘어납니다. 내년부터는 탄력세율 15%포인트가 가산되기 때문입니다. 탄력세율은 투기지역 내의 주택에만 적용됩니다. 만일 상담자가 내년도에도 주택을 양도하지 못하고 그 이후에 양도한다면 양도소득세는 1억2200여만원으로 크게 늘어납니다. 왜냐하면 3주택자에 대한 양도소득세는 내년 1년 동안의 유예기간이 경과되면 82.5%의 높은 단일 중과세율이 적용되기 때문입니다. 반면 이 아파트를 올해 자녀에게 증여한다면 증여세는 2160만원에 불과합니다. 아파트 증여시 증여가액은 국세청기준시가를 적용합니다. 시가(時價)를 적용하는 것이 원칙이지만 증여 당시에 실거래가를 알 수 없기 때문에 기준시가를 적용하는 것입니다. 여기에 자녀에 대한 증여공제액 3000만원을 차감하면 증여세 과세표준은 1억7000만원이기 때문입니다. 참고로 증여세율은 과세표준을 기준으로 1억원까지 10%, 1억원 초과 5억원까지 20%이고, 자진납부할 경우 세액의 10%를 감면받을 수 있습니다. /남시환·공인회계사