[세무이럴땐] 재건축 입주권 팔때 稅면제 받으려면

Q. 살고 있던 주택이 재건축사업에 들어가 현재 공사 중에 있습니다. 기존 주택을 조합에 출자하는 대가로 재건축아파트 입주권을 취득했는데, 사정이 생겨 이 입주권을 팔려고 합니다. 입주권은 주택이 아니라서 1가구1주택 비과세 적용을 받지 못할까봐 불안합니다. A. 재건축아파트 입주권은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하기 때문에 이를 양도하는 경우 양도소득세가 부과되는 것이 원칙입니다. 그러나 1가구 1주택의 비과세 요건을 갖춘 재건축·재개발조합원이 생계유지나 채무상환 등을 위해 부득이 분양예정아파트의 입주권을 양도하는 경우에는 비과세 혜택을 주고 있습니다. 비과세혜택을 받기 위해서는 아래 요건을 갖추어야 합니다. 우선 입주권의 양도일 현재 다른 주택이 없어야 합니다. 만일 다른 주택을 소유하고 있는 상태에서 재건축아파트 입주권을 양도한다면 양도소득세를 부담해야 합니다. 즉 소유주택의 재건축으로 인해 다른 주택을 매입해 살다가 입주권을 양도하면 ‘일시적 2주택 비과세특례’ 혜택을 받을 수 없습니다. 일시적 2주택 비과세특례란 새로 주택을 취득한 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우, 양도일 현재 종전주택이 비과세요건(3년보유)을 갖추면 비과세 혜택을 볼 수 있는 제도입니다. 둘째, 재건축사업을 위한 관리처분계획인가일(또는 사업계획승인일) 현재 재건축 대상 소유주택이 1세대1주택(비과세) 요건을 갖추었어야 합니다. 만일 관리처분계획인가일 이전에 재건축 대상 주택이 철거되었다면 철거일을 기준으로 비과세 요건을 따집니다. 셋째, 도시재개발법에 의한 재개발조합이나, 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원에 해당해야 하고, 이 조합을 통해 입주자의 지위를 취득한 경우여야 합니다. 만일 입주권을 상속받은 경우에는 조합을 통하여 입주자의 지위를 취득한 것이 아니기 때문에 원칙적으로 비과세 대상에서 제외됩니다. 다만 무주택자가 재건축아파트 입주권을 상속받은 경우, 상속받은 재건축아파트 입주권이 위의 일정한 요건을 갖췄다면 양도소득세를 물지 않습니다. 만일 기존 주택의 지분이 커서 조합으로부터 입주권을 2개 이상 받는 경우라면 먼저 양도하는 입주권은 양도소득세가 과세되고, 나중에 양도하는 것은 과세되지 않습니다. 즉 주택을 분할 양도하는 것과 같은 이치가 적용되는 것입니다. 또한 재건축아파트 입주권의 가액이 6억원을 초과한다면 이는 고가주택의 양도로 보아 6억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다. (남시환·공인회계사 ☎(02)508-0052)