모기지론보다 근로자·서민 대출이 유리

집값의 최고 70%를 최장 20년까지 대출해주는 모기지론(mortgage loan)이 25일부터 본격 도입됨에 따라, 대출을 안고 집을 살 수 있는 방법이 한층 다양해졌다. 내집마련 계획이 있는 사람은 기존의 근로자·서민 주택구입자금대출과 시중 은행의 장기주택담보대출, 새로 출시된 모기지론 중에서 자신에게 가장 유리한 제도를 선택할 수 있게 됐다. 재테크전문가들은 세 가지 대출상품 중에서 일단 비슷한 조건에 금리가 싼 근로자·서민 주택구입자금대출을 최고로 평가하고 있다. 하지만 모기지론과 시중은행 대출도 나름대로 장점을 갖고 있기 때문에, 각자 처한 상황에 따라 적절한 상품을 선택하는 지혜가 필요하다는 지적이다. 예컨대 무주택 서민의 내집마련에는 근로자·서민 주택구입자금대출이 좋지만, 이미 집을 갖고 있는 사람이 평수를 늘려갈 때는 모기지론이 유리하다는 것이다. 내집마련을 위한 대출상품 3개의 장단점을 비교해 본다. ◆근로자·서민 주택구입자금대출, 무주택 서민에겐 최고 상품 근로자·서민 주택구입자금대출은 건설교통부가 서민들의 주거안정을 위해 내놓은 국민주택기금을 무주택 서민에게 빌려주는 상품으로, 국민은행·우리은행·농협 등 세 곳에서 취급하고 있다. 대출자격은 연간소득(상여금 제외)이 3000만원 이하이고 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택자인 가구주(단독세대주 포함)로 제한돼, 다소 까다로운 편이다. 하지만 근로소득자의 연간소득을 산정할 때 상여금(보너스)·연월차수당·시간외 수당·교통비·식대 등 실비변상적 급여를 제외하기 때문에, 연봉 총액이 3000만원을 넘는다고 쉽게 포기해선 안 된다. 다만 연봉제로 임금을 받는 근로소득자는 기본급과 상여금의 구분이 안 되기 때문에 불이익을 받을 수 있다. 근로소득자가 아닌 서민은 소득금액증명원에 의해 확인되는 종합소득으로 연간소득이 3000만원을 넘는지를 판단한다. 근로자·서민 주택구입자금대출은 집값의 70% 범위 내에서 최고 1억원을 대출해준다. 대출한도가 모기지론(2억원)보다 작고, 대출을 받을 수 있는 대상주택이 전용면적 85㎡ 이하 주택이나 아파트로 제한된다는 점을 제외하면 장점이 많다. 첫째, 대출금리가 연 6.0%로 모기지론보다 낮다. 모기지론이 고정금리인 데 비해 변동금리라는 것이 단점이지만, 변동금리라 해도 시중은행 대출금리처럼 자주 바뀌지 않기 때문에 사실상 고정금리나 다름없다는 평가다. 조흥은행 서춘수 재테크팀장은 “근로자·서민 주택구입자금대출은 대출재원이 서민들의 주거안정을 위한 국민주택기금이기 때문에, 시중금리가 대폭적으로 오르지 않는 한 모기지론보다 금리가 올라가는 일은 없을 것”이라고 말했다. 둘째, 최고 3년까지 거치(이자만 내고 원금은 상환하지 않음)기간을 인정해주기 때문에 대출 초기에 상환부담을 줄일 수 있다. 상환방법은 1년 거치 19년 상환(1년 동안은 이자만 갚고, 2년차부터 19년 동안 원금을 나눠 갚음)과 3년 거치 17년 상환 중에서 선택할 수 있다. 셋째, 대출기간이 20년이기 때문에, 15년 이상 장기대출시 주어지는 소득공제혜택을 받을 수 있다. 근로자·서민 주택구입자금대출은 매년 이자상환액에 대해 연간 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 다만 한도가 1억원이고 대출금리가 연 6%이기 때문에 실제 받을 수 있는 소득공제한도는 600만원(1억원의 6%)선으로 볼 수 있다. 넷째, 만기 이전에 원금을 상환할 때 벌금이 없다. 시중은행 주택담보대출이나 모기지론은 5년 이내에 상환할 경우, 상환액의 1~2%를 중도상환수수료로 내야 하지만, 근로자·서민 주택구입자금대출은 언제 상환해도 중도상환수수료를 물지 않는다.

◆모기지론, 평수제한 없고 1주택자도 대출받을 수 있어 모기지론은 고정금리라서 앞으로 시중금리가 올라도 영향을 받지 않는다는 것이 장점이다. 또 무주택자뿐 아니라 1가구1주택자(65세 이하)도 대출을 받을 수 있고, 대출대상주택도 평수제한이 없는 등 대출자격이 근로자·서민 주택구입자금대출처럼 엄격하지 않다. 대출한도도 2억원으로 근로자·서민 대출보다 1억원 많다. 다만 대출금리가 근로자·서민 주택구입자금대출보다 높은 편이고, 6억원 이상 고가주택이나 재건축·재개발 예정인 주택을 구입할 때는 대출을 받을 수 없다. 또 모기지론은 집값의 70% 이내에서 최고 2억원까지 대출받을 수 있지만, 매월 상환하는 대출 원리금이 월평균 소득의 3분의 1을 넘지 못하도록 돼 있기 때문에 소득수준이 낮은 서민들의 실제 대출한도는 더욱 줄어들게 된다. 예컨대 1억5000만원을 대출받기 위해서는 연간 소득이 4000만원을 넘어야 한다. 만일 1주택보유자가 모기지론으로 집을 구입해 일시적으로 2주택자가 된 경우, 옛집을 1년 안에 팔아야 한다. 1년이 넘도록 옛집을 팔지 않으면 가산금리를 내야 하고, 최악의 경우 대출금 회수도 감수해야 한다. 따라서 기존에 소형 평수의 집을 갖고 있는 사람이 넓은 집으로 늘려 이사 갈 때는 모기지론을 이용하는 것이 유리하다. 모기지론은 대출기간이 10~20년이고, 평수제한이 없는 등 상품구조가 근로자·서민 주택구입자금대출보다 복잡하기 때문에, 소득공제 요건도 까다롭다. 소득공제를 받기 위해서는 대출기간이 15년 이상이어야 하고, 전용면적 25.7평 이하의 1가구1주택 요건을 갖추어야 한다. 소득공제 한도는 연간 이자상환액에 대해 최고 1000만원이다. ◆시중은행 주택담보대출, 상환방법 자유롭지만 대출담보비율은 낮아 시중은행에서 취급하는 주택구입자금대출은 대출자격에 제한이 없고, 3년짜리 단기대출이 가능하며, 상환방법도 만기 일시상환(이자만 내다가 대출원금은 만기일에 갚거나 연장)과 원금균등분할상환(매월 원금과 이자를 함께 갚음) 등으로 다양하다는 것이 장점으로 꼽힌다. 하지만 주택투기지역에서의 10년 이내 대출에 대해서는 집값의 40%까지로 대출한도가 줄어들고, 대출기간이 15년 이내이면 소득공제도 받을 수 없다. 대출기간이 10년 이상이면 투기지역이라 하더라도 집값의 60%까지 대출받을 수 있지만, 이 경우에도 전용면적 25.7평 이하의 1가구1주택 요건을 채우지 못하면 소득공제는 받을 수 없다. 또 3년 이내에 조기 상환할 경우 상환액의 1~2%를 중도상환수수료로 내야 한다. 대출금리는 대부분 연 6.5% 안팎(변동금리, 3년제 대출 기준)으로 그리 높은 수준은 아니지만, 시중금리에 따라 수시로 조정되기 때문에 앞으로 금리가 상승하면 대출이자 부담이 늘어날 수 있다.