[재테크] 집 담보로 매달 생활비 빌려준다

주택담보 대출상품이 한층 다양해졌다. 신한은행과 조흥은행은 주택을 담보로 매달 일정액의 생활비를 빌려주는 ‘역(逆)모기지론’ 상품을 지난 12일부터 판매하기 시작했다. 이에 앞서 지난 3월 말부터는 집값의 최고 70%를 대출받아 새로 집을 장만하거나 기존 주택의 평(坪)수를 늘려갈 수 있는 모기지론 상품이 국내 대부분 은행과 일부 보험사에서 판매되고 있다. 이에 따라 주택담보대출은 서민들의 내집마련 수단인 근로자·서민주택자금대출(농협·국민·우리은행)과 은행·보험사의 주택자금대출 등을 합쳐, 총 4종으로 늘었다. 역모기지(reverse mortgage)론은 주택을 담보로 대출을 받는다는 점에서는 다른 주택담보대출과 같지만, 대출과 상환방식에서는 차이가 난다. 모기지론을 비롯한 다른 주택담보대출은 주택을 담보로 목돈을 대출받은 후 매달 원금과 이자를 분할 상환(주택담보대출은 만기 일시상환 가능)하는 데 비해, 역모기지론은 만기까지 매달(또는 2~3개월 단위) 일정액을 대출받은 후 만기에 원금과 이자를 한꺼번에 갚는 방식이다. 조흥은행 서춘수 재테크팀장은 “기존 주택담보대출상품이 주택을 구입하는 데 유용한 상품이라면, 역모기지론은 노후 생활비 대출에 초점을 맞췄다”고 말했다. 대출한도는 모기지론이 집값의 70%(최고 2억원)인 데 비해, 역모기지론은 집값의 60%(금액 제한 없음)까지 대출이 가능하다. 또 대출기간은 모기지론이 10~20년인 데 비해, 역모기지론은 최장 15년 범위에서 1년 단위로 선택할 수 있다. 예컨대 역모기지론을 이용해 10년간 매달 62만원을 대출(금리 연 5.7% 가정)받을 경우, 10년 후에는 원금 7440만원과 이자 2560만원을 합쳐 총 1억원을 갚아야 한다. 반대로 모기지론(금리 연 6.7%)으로 지금 당장 1억원을 빌리면, 10년간 매달 114만5682원을 갚아나가야 한다.

역모기지론으로 대출 받을 경우 만기까지 주택의 소유권은 은행이 아니라 대출고객이 갖는다. 은행은 주택에 대해 근저당권을 설정할 뿐이다. 따라서 만기에 대출금을 상환하면 주택 소유권에는 아무런 변동이 없다. 하지만 만기에 대출금을 갚을 별도의 여유자금이 없다면, 원금과 이자를 일반 주택담보대출로 전환할 수 있다. 일반 주택담보대출로 전환한 후에는 매달 원금과 이자를 나눠 갚을 수도 있고, 만기에 원리금을 한꺼번에 갚을 수도 있다. 만일 대출금을 끝내 갚지 못하면, 은행이 근저당권을 행사해 담보로 잡은 주택을 경매에 넘겨 대출금을 상환한 후 차액을 고객에게 돌려주게 된다. 4개의 대출상품 중 어떤 상품이 유리한지에 대해서는 일률적으로 판단하기 어렵다. 상품별로 대출조건과 한도가 다르기 때문이다. 역모기지론은 경제활동에서 은퇴한 후 노후자금이 부족하거나, 일정 기간 자녀의 교육비가 필요한 경우 등 매달 일정액의 돈이 필요할 때 적합한 대출상품이다. 또 3~4년 단기로 역모기지론을 받아 신규 분양 아파트의 중도금을 대신 낼 수도 있다. 반면 역모기지론은 한꺼번에 목돈을 빌릴 수 없기 때문에 새로 주택을 마련하거나 집을 늘려 이사갈 때는 이용할 수 없다. 이때는 근로자·서민주택자금대출이나 모기지론, 은행·보험사의 주택담보대출을 이용해야 한다. 내집마련에 가장 유리한 제도는 금리가 연 6%로 낮고 소득공제혜택이 있는 근로자·서민주택자금대출이지만, 이 상품은 연간소득(기본급 기준) 3000만원 이하인 무주택자만 이용할 수 있다는 제약이 있다.