[세무 이럴땐] 상속·일반 2주택, 일반주택 먼저팔면 비과세

Q = 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유하고 있는 1가구 2주택자입니다. 상속주택은 2002년 11월에 장인 어른이 돌아가셨을 때 아내가 상속받았고, 일반주택은 2000년 5월에 구입해 현재까지 살고 있습니다. 아내가 상속받은 주택을 먼저 양도하면 양도소득세는 비과세되는지 궁금합니다. A = 2002년 12월 31일 이전에 상속받은 주택은 올해 안에 양도할 경우 양도소득세가 면제됩니다. 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 되어도 상속받은 주택에 대해서는 과세하지 않는 것입니다. 상담자의 경우 2002년 11월에 주택을 상속받았기 때문에 올해 처분한다 하더라도 양도소득세를 물지 않습니다. 그러나 2003년 1월 1일 이후에 상속받은 상속주택은 일반주택과 마찬가지로 1가구 1주택에 해당되어야 비과세됩니다. 상속주택이 막대한 양도차익이 발생하여도 무조건 비과세되는 문제점을 해소하기 위해 2002년 12월 세법을 개정하였기 때문입니다. 만일 작년에 주택을 상속받아 2주택자가 된 경우, 상속받은 주택을 먼저 팔면 양도소득세가 부과되는 것입니다. 하지만 상속주택이 아닌 기존 주택을 먼저 팔 경우에는 양도소득세가 부과되지 않습니다. 기존 주택을 먼저 팔 경우에는 상속받은 주택은 보유주택 수에 포함되지 않기 때문입니다. 물론 기존 주택이 비과세되기 위해서는 보유기간 3년 이상이라는 비과세 요건을 갖추어야 합니다. 예컨대 A씨가 상속주택(2003년 5월 상속)과 일반주택(2000년 1월 구입 후 현재까지 거주)을 각각 1채씩 보유하고 있다고 가정해봅시다. 상속주택을 먼저 양도하면 상속주택에 대하여는 양도소득세가 과세됩니다. 그러나 일반주택을 먼저 양도하면 일반주택은 보유기간이 3년을 경과하였으므로 과세되지 않습니다. 또 일반주택을 먼저 양도하여 비과세혜택을 본 후, 다른 주택을 취득하지 않고 상속 주택을 3년 이상 보유하여 양도하면 역시 상속주택에 대하여도 비과세혜택을 받을 수 있습니다. 상속주택이 서울시 및 수도권 신도시에 있다면 2년 거주요건도 갖추어야 합니다. 즉 1가구 1주택이라 하더라도 서울특별시, 과천·분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 보유기간이 3년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 양도소득세를 면제받을 수 있습니다. (남시환·공인회계사)