[재테크] 부동산 경매물건이 많이 나온다는데…

계속되는 내수경기 침체와 가계 부실증가로 경매 물건이 늘어나고 있다. A은행의 경우 지난달 개인이 내놓은 경매 물건만 1400건으로 작년 5월의 800건에 비해 150%나 증가했다. 경매 물건의 공급이 증가하게 되면 더 싼값에 부동산을 살 수 있는 기회도 그만큼 늘어난다. 아파트의 낙찰가율을 작년과 대비해 보면 7%(5월 말 기준)가 떨어졌다. 경매에 성공하기 위해서는 물건을 잘 고르고, 분석하고, 따지는 철저한 준비가 필요하다. 경매 물건은 무조건 싸다고 좋은 게 아니다. 향후 투자가치를 높여 줄 수 있는 요소가 있는 물건을 찾아야 한다. 아파트의 경우 1000가구 이상 되는 단지에 소형과 중·대형 평수가 고르게 있으며, 인근에 유치원과 학교가 있는 지역의 물건을 골라야 한다. 상가의 경우 유동인구가 많은 역세권 지역이 좋으나, 주변에 대형 할인점이 있어 상권이 침체된 곳은 피해야 된다. 토지는 도로에 접해 있어야 하며, 용도변경이 가능해야 한다. 여기에 지상권의 제한이 없어야 한다. 물건을 골랐으면, 다음은 권리분석에 들어가야 한다. 권리분석이란 경매로 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리를 구분하고, 등기부에 나타나지 않는 권리를 찾아내는 것이다. 예를 들어 근저당권·가압류 등은 경매로 사라지지만 땅 위를 이용할 수 있는 권리인 ‘선순위 지상권’ 등은 경매로도 등기부에서 소멸되지 않는다. 또 낙찰자에게 전세금을 돌려 받을 수 있는 세입자인 ‘대항력 있는 임차인’ 등은 등기부에 나타나지 않으면서도 경매로 권리가 없어지지 않기 때문에 주의해야 한다. 경매 물건은 또 서류상의 내용과 현장이 틀리는 경우가 많다. 서류상에 나타나지 않은 권리가 얼마든지 발생할 수 있다. 서류상 완벽한 권리분석을 해서 낙찰 받았지만, 현장방문을 하지 않아 손해를 감수해야 하는 경우가 종종 발생하고 있어 주의가 필요하다. 경매 참가를 결정했으면 입찰가격을 예상하고, 이에 맞춰 자금계획을 세워야 한다. 물론 입찰보증금 10~20%만 있어도 쉽게 경매에 참가하여 낙찰 받을 수는 있다. 그러나 자금의 뒷심이 없어 대금납부를 하지 못하면 입찰보증금을 떼일 수도 있다. 은행의 경매대출을 빌리는 경우엔 미리 대출 가능금액이 얼마인지 확인해두는 게 안전하다.

경매 대금을 납부하면 소유권을 취득하게 되지만 전 소유자나 세입자가 집을 비워주지 않으면 권리행사가 어렵다. 명도(집·토지 등을 넘겨 받는 것)의 가장 좋은 방법은 협상을 통한 것이다. 만약 협상에 응하지 않으면 대금납부일로부터 6개월 이내에 인도명령을 신청해야 한다. 인도명령 신청을 하지 못한 경우에는 명도소송을 해야 한다. (고준석 신한은행 부동산재테크팀장 )