“세입자, 세든 건물 경매 참가해보자”

자산 재설계 서울 서초동에서 음식점을 운영하는 강모(55)씨는 최근 세 들어 있던 상가 건물이 경매에 넘어가게 됐다. 평소 사람 좋기로 소문난 건물주가 보증을 잘못 서면서 자금압박을 견뎌내지 못하고, 결국 건물이 경매를 당할 처지에 놓인 것이다. 강씨는 3년 전 지금의 상가건물을 임차보증금 3억원을 주고 빌려 음식점을 운영했으며, 장사가 어느 정도 궤도에 올라와 있는 상태다. 그동안 꾸준히 모은 4억6000만원 정도의 여유자금이 있는 강씨는 대책을 문의해왔다. ■일부 임차보증금 우선 보호 세 들어 있는 건물이 경매를 당하게 되면 세입자로서는 당황할 수밖에 없다. 하지만 이럴 때일수록 침착하게 대처하면서 해결 방안을 찾아야 한다. 특히 상가건물이 경매를 당하게 되면 임차인은 영업을 접고 길거리로 내몰리게 되고, 이렇게 되면 임차보증금은 물론 그동안 고생하며 쌓아왔던 영업권·권리금·시설비 등을 모두 잃을 수도 있다. ‘상가건물임대차보호법’에서는 임차보증금이 2억4000만원 이하(서울의 경우, 보증금＋월세환산액 기준)인 경우에는 임차건물이 경매를 당하게 되더라도 낙찰대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 있도록 하고 있다. 하지만 강씨의 경우는 임차보증금이 커 ‘상가건물임대차보호법’의 적용을 받지 못한다. 이때는 오히려 경매를 당해 밀려나는 것보다는 해당 상가를 매입하는 쪽을 적극적으로 고려해 볼 필요가 있다. 물론 이러한 적극적인 매입의 전제는 해당 상가건물에 투자가치가 있어야 할 것이며, 또한 그동안에 다져놓은 영업권 등을 고려할 때 계속적인 영업이 유리하다고 판단되는 경우여야 한다.

■경매 참가, 매입도 고려를 상가 매입을 위해서는 두 가지 방법을 생각해 볼 수 있다. 첫 번째는 강씨가 경매에 참가해서 해당 상가건물을 낙찰받는 것이다. 하지만 이 방법은 강씨가 낙찰받을 수 있을지 장담할 수 없다는 단점이 있다. 경매는 누구를 막론하고 최고가로 입찰금액을 적어낸 사람이 낙찰을 받기 때문에 임차인이라고 해서 우선권이 주어지는 것이 아니라 다른 일반 경매 참가자들과 똑같은 위치에서 경쟁해야 하기 때문이다. 그렇다고 해서 안전하게 낙찰받기 위해 입찰금액을 높게 쓸 수만도 없는 상황이다. 따라서 경매에 참가하기가 부담이 되는 경우에는 두 번째 방법으로 소유자로부터 급매로 구입하는 것을 생각해 볼 수 있다. 소유자 입장에서 보면 자금사정이 악화돼 경매에까지 이르렀고 경매에 부쳐질 경우 예상가격보다 낮게 팔릴 가능성도 배제할 수 없다. 그러므로 상가건물 소유자와 협의를 통해 경매를 취하하면서 싸게 해당 건물을 매입하는 것이 유리할 수 있다. 이때 채무(대출금)를 갚으면 경매가 자동적으로 취하되는 것은 아니라는 점에 유의해야 한다. 일단 경매가 진행되었다면 경매를 신청한 쪽에서 법원에 경매취하신청을 해야 경매가 취하돼 종료된다. ■금융상품 해지 유·불리 따져야 강씨가 상가 매입을 추진한다면 현재 금융상품으로 보유하고 있는 여유자금을 거기에 맞춰 현금화할 필요성이 있다. 먼저 만기가 도래하지 않은 예금상품이라면 중도해지에 앞서 중도해지 하는 것과 이를 담보로 대출을 받는 것 중 어느 것이 유리한지를 따져 본다. 대개 중도해지할 경우 약정이율보다 낮은 중도해지 이율이 적용되며, 중도해지 대신 예금담보대출을 받게 되면 예금금리에 1.5%포인트 정도를 더한 대출이자를 부담해야 한다. 따라서 대출기간이 길수록 불리하지만 만기가 얼마 남지 않은 경우(대개 가입기간의 절반 이상 경과한 경우)라면 예금담보대출을 받는 것이 유리하다. 예금담보대출은 예금금액의 95%까지 가능하다. 펀드 상품 등을 중도에 환매할 때에는 환매수수료 조건이 어떻게 되는지를 확인해 봐야 한다. 환매수수료 선취형 펀드라면 가입할 때 이미 수수료를 부담했기 때문에 자유롭게 환매가 가능하다. 하지만 일정 기간까지 환매가 제한되는 펀드라면 발생 수익의 상당부분을 수수료로 차감한다. 이 경우 환매제한 기간을 따져 보고 환매시점을 결정할 필요가 있으며, 펀드 상품으로 담보대출을 받는 것도 고려해 볼 필요가 있다. 펀드는 예금과 달리 운용성과에 따라 자산가치가 달라지기 때문에 채권형 상품은 출금 가능금액의 70~90%, 주식형 상품은 출금 가능액의 50%까지만 담보대출이 가능하며, 일부 펀드의 경우에는 담보대출이 안 되는 경우도 있다. (신한Private Bank 자문그룹(부동산재테크팀장 고준석, 재테크팀장 한상언, 상품기획팀장 이승호, 세무사 유병창))