'아파트 리모델링' 강남·용산 고밀도 단지 중심 재추진

한동안 주춤했던 아파트 리모델링 사업이 다시 탄력을 받고 있다. 정부가 당초 규제 강화 방침에서 한발 물러서면서 사업성이 개선됐기 때문이다. 이번 규제완화의 핵심은 리모델링을 통한 증축 면적을 당초 20%에서 30%로 늘려준 것. 이에 따라 면적 제한으로 사실상 포기단계였던 강남권 중층(中層), 고밀도 단지들이 속속 재추진을 검토하고 있다. 건설업체에는 재건축 대신 리모델링을 추진하려는 일선 아파트 주민들의 문의도 부쩍 늘어나는 추세이다. 하지만 정부의 투기대책, 경기침체 여파 등으로 리모델링 추진 아파트의 매매가는 제자리걸음 수준이다. 또 재건축과 비슷한 건축비 부담도 리모델링 활성화의 걸림돌이 되고 있다.
■전용면적 30%까지 증축 가능
정부는 최근 당초 계획보다 완화된 내용의 리모델링 관련 법령을 확정, 내년 4월부터 시행하기로 했다. 리모델링을 통한 증축 가능 범위는 당초 전용면적 20%에서 30%로, 최대 허용면적은 7.56평(25㎡)에서 9평(30㎡)으로 완화됐다. 이에 따라 전용면적 30평 이상 아파트의 경우, 최대 9평까지 증축이 가능하다. 전용면적 25.7평은 7.7평까지 넓힐 수 있다. 고도제한 등으로 인해 리모델링을 할 수밖에 없는 단지는 건축심의를 거쳐 증축 규모를 제한하지 않기로 했다. 업계 관계자는 “발코니, 계단실, 지하주차장 등 공용면적은 무제한 증축이 허용된 점을 감안하면, 실제 증축 가능 면적은 20평 안팎에 달한다”고 말했다. 안전진단을 통과한 아파트에 대한 리모델링 금지조항은 그대로 두기로 했다. 리모델링을 할 경우 붕괴 위험이 있고 구조체 보강에 많은 비용이 들기 때문이다. 반면 재건축 추진을 위해 형식적으로 안전진단을 받아 재건축을 추진 중인 단지는 안전진단을 다시 받아 리모델링으로 전환이 가능해진다.

■리모델링 가속도 받나
업계에선 이번 조치로 용적률이 190%를 넘는 고밀도 단지들이 상당수 리모델링에 뛰어들 것으로 전망하고 있다. 쌍용건설 양영규 과장은 “용적률 190% 이상인 단지들은 재건축을 통해 250%까지 용적률을 받아도 사업성을 거의 기대하기 힘들다”고 지적했다. 실제로, 현재 서울에서 리모델링을 추진 중인 단지는 22곳, 6500여가구에 달한다. 대부분 강남, 서초, 송파, 용산 등 상대적으로 값은 비싸면서도 재건축 추진이 어려운 단지들이다. 이미 재건축 판정을 받은 단지 중에 리모델링으로 방향을 바꾸는 단지도 생겨날 것으로 보인다. 새로 안전진단을 받아 D, E급이 나오지 않으면 리모델링이 가능하기 때문이다.
규제 완화 이후 중단된 사업을 재추진하는 단지들도 나오고 있다. 강남구 개포한신과 도곡동 동신은 다소 기대에 못 미치지만 정부 조치를 환영하며 사업추진에 속도를 낼 움직임이다. 포스코건설 관계자는 “리모델링 사업 설명회를 개최해 달라는 요구도 부쩍 늘어나고 있다”고 말했다.

■집값은 아직 ‘잠잠’
규제완화에도 불구하고 아직까지 리모델링 추진 단지들의 매매가는 요지부동이다. 워낙 주택경기가 침체돼 있어 투자자들이 적극적인 매수 움직임을 보이지 않고 있다. 지난달까지 2000만원 안팎 하락했던 서울 강남구 도곡동 A아파트는 이번 규제완화로 리모델링 추진에 탄력이 붙었지만 매수·매도세 모두 잠잠하다. 인근 중개업소 관계자는 “장기적으로 매수세가 늘어 내림세가 멈출 가능성은 있지만, 경기가 워낙 나빠 상승세를 타기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
이번 조치가 기대에 미흡하다는 반응도 제기된다. 45평형 이상 대형은 9평 이상 늘릴 수 없어 상대적으로 사업성이 낮아질 전망. 특히 리모델링 사업비도 평당 300만원대에 달해 강남을 제외한 지역에서는 만만치 않은 부담으로 작용할 것이란 지적도 나온다.