[세무 이럴땐] 새 아파트 구입 전 입주권 양도시 비과세

살고 있던 아파트에서 재건축 사업이 시행되어 재건축조합으로부터 이주비를 받아 전세를 얻어 이사를 할 예정입니다. 그런데 앞으로 재건축이 완료되고 나서 다시 입주하기까지는 상당한 기간이 걸리고 아파트 면적도 살기에는 부족할 것 같아 이참에 새 아파트 취득을 고려하고 있습니다. 이때 재건축 아파트 입주권을 양도하는 경우와 재건축이 완료된 후 완공된 아파트를 양도하는 경우에 각각 양도소득세가 부과되는지 궁금합니다.
입주자로 선정된 사람이 입주권을 양도하는 경우에는 양도일 현재 다른 주택이 없다면 입주권도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 비과세 혜택을 받기 위해서는 새 아파트를 구입하기 전에 입주권을 양도해야 합니다. 입주권은 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되어 과세되는 것이 원칙이지만 세법에서 예외를 둔 것입니다.
다만, 당초 아파트가 재건축사업의 사업시행 인가일 현재 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이라야 합니다. 1가구 1주택 비과세 요건이란 ①배우자가 있는 1가구가 ②국내에 1주택만을 ③3년 이상 보유해야 하고(서울·과천 및 분당·일산·중동·평촌·산본 등 5개 신도시의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 함) ④고가주택이 아니라야 합니다. 고가주택이란 양도 당시의 실거래가액이 6억원을 초과하는 주택을 말합니다.
만일 재건축기간 중 다른 아파트를 사서 살다가 재건축 아파트가 완공된 경우라면 이야기가 달라집니다. 왜냐하면 재건축 아파트와 새로 산 아파트가 있어 1가구 2주택이 되기 때문입니다.
이때는 완공된 재건축 아파트를 새로 구입하는 아파트 취득일로부터 1년 이내에 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 세법에서는 이를 ‘대체취득을 위한 일시적 2주택’으로 보기 때문입니다. 예컨대 거주이전 등을 목적으로 새로운 주택을 취득하고 종전 주택을 양도하는 경우 새로운 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 종전 주택에 대한 양도소득세가 부과되지 않는 것과 마찬가지입니다.
따라서 입주권 상태로 팔지 않고 재건축 후 완공된 아파트를 팔 생각이라면 재건축 기간 중 취득할 아파트의 취득시기를 늦추는 것이 좋습니다.
반대로 완공된 재건축 아파트 대신 재건축기간 중 취득한 다른 아파트를 먼저 양도하는 경우는, 재건축기간 중 취득한 다른 아파트에 1년 이상 거주하면 비과세됩니다.
(남시환·공인회계사)