[자산 재설계]토지 살 때는 서류위조 조심 ‘확인 또 확인’

회사원 민모(37)씨는 벤처회사에서 근무하면서 받은 우리사주 주식을 몇 년 전 퇴직하면서 팔아 목돈을 마련했다. 지금까진 금융상품 위주로 굴려 왔지만 올해는 금융상품 투자의 기대수익률이 작년만 못할 것 같아 포트폴리오를 바꿔볼 생각이다. 특히 최근 친구를 통해 소개받은 수도권 지역의 땅(400평, 매매가 2억원) 투자에 마음이 끌리고 있다. 하지만 민씨는 부동산 투자라고는 내집 마련 때 아파트 한 번 산 경험이 전부다. 이에 민씨는 땅 투자 때 유의사항과 월급을 어떻게 운용하는 게 좋은지 문의해왔다.
올해 부동산시장의 일기예보는 한마디로 흐림이다. 하지만 주택에 비해 세제상의 규제가 적은 토지 투자는 상대적으로 투자전망이 나은 편이다. 다만, 경험이 부족한 새내기 투자자의 경우 과장 광고나 소개해주는 사람의 설명만 믿고 계약을 했다가 낭패를 겪는 일이 많으니 주의가 필요하다.

민씨의 경우 부동산 투자 경험이 없는 만큼 토지 투자에 있어 다음과 같은 사항들을 따져봐야 한다. 첫째, 해당 주소지를 확인한 후, 토지대장(임야대장), 토지이용계획 확인원, 지적도, 등기부등본 등의 서류를 떼 보고 현장 확인을 통해 별다른 문제점이 없는지를 살펴야 한다. 이때 매도자가 실제 부동산 소유자인지 확인하는 것은 가장 기본적인 필수사항이다. 서류 위조나 변조 가능성에 대비해 미심쩍은 경우엔 본인이 직접 발급받아 확인하는 게 좋다.
둘째, 매매계약서에 매도인과 매수인의 당사자 표시를 정확히 해야 한다. 계약서 내용은 구체적이고 명백한 문구를 사용하도록 해 애매한 내용으로 인한 분쟁의 소지가 없도록 해야 한다. 특히 계약서는 대리인보다는 매도인 본인과 직접 계약을 체결하는 게 바람직하다.
셋째, 계약서상에 계약금, 중도금, 잔금 등 매매대금 지급 방법과 지급 시기 및 토지, 건물, 부속건물, 미등기건물 등 매매대상 물건을 정확히 표시해야 한다. 또한 대금을 지급할 때마다 반드시 영수증을 주고받아야 하며, 이때도 등기부등본을 다시 떼어 보아 그 사이 권리사항의 변동이 없는지 확인해야 한다.
나머지 여유자금에 대해서는 올 한 해 주식 및 해외투자 쪽의 비중을 높여 운용하는 것을 권한다. 민씨의 경우 금융소득 외에 안정적인 수입원이 있고 나이나 여유자금 성격을 감안할 때 장기 투자 및 적극적인 투자가 가능하다.
주식관련 투자는 투자기간을 구분해 1년 남짓한 단기투자는 시스템펀드를 활용하고, 3년 이상 장기투자는 가치주펀드에 가입할 것을 권한다. 시스템펀드는 주가가 떨어지면 사고, 주가가 올라가면 팔면서 수익을 누적시켜 가는 구조이기 때문에 주식시장이 조정을 받으면서 상승해 가는 변동성이 큰 장세에서 효과적인 상품이다.

반면, 가치주펀드는 장기적으로 기업의 주가는 그 기업의 내재가치를 따라간다는 데 근거해서 현재 시장에서 저평가된 기업들을 발굴해서 투자하는 상품이다. 반짝 수익보다는 장기적으로 안정적인 수익률을 추구하는 상품이다. 때문에 기본적으로 3년 이상 장기투자를 원칙으로 한다.
해외펀드는 달러화 표시자산의 비중보다는 아시아채권펀드·이머징마켓채권펀드·컨버징유럽채권펀드 등 비(非)달러화 표시 자산에 주로 투자하는 상품을 권한다.
월급으로 저축하는 자금에 대해선 비교적 장기상품의 가입을 권한다. 민씨는 이미 충분한 여유자금이 확보되어 있는 만큼 단기 목돈 마련보다는 장기상품을 통해 목돈 마련의 효과를 극대화하는 것이 더 낫기 때문이다.
따라서 이미 가입한 7년 만기 장기주택마련저축은 계속 유지할 필요가 있으며(연간 750만원 이상 저축하면 최고 한도까지 소득공제), 10년짜리 변액연금보험을 가입해 투자와 보장의 효과를 함께 누리며 비과세 혜택을 받는 것도 좋은 전략이다.
투자상품인 변액연금보험은 꾸준히 장기투자를 할수록 위험은 줄어들고 수익은 높아지는 효과가 발생한다.
이외에 노후를 대비하고 위험보장 부분을 보완하기 위해 소득공제가 가능한 연금신탁이나 상대적으로 보험료가 저렴한 정기보험을 가입하는 것도 고려해 볼 만하다.
신한Private Bank 자문그룹(고준석 부동산재테크팀장, 한상언 재테크팀장, 이승호 상품기획팀장, 황재규 세무사)