[자산 재설계] 대출 못 갚으면?… 보험으로 걱정 덜어

서울 강남구 논현동에서 병원을 운영하는 강모(41)씨는 전셋돈 2억원과 금융자산 4억원의 개인 자산이 있다. 그는 살고 있는 전셋집이 초등학교에 다니는 자녀들과 살기에는 비좁다고 느끼던 터라 좀 넓은 평수의 아파트를 새로 장만해 이사할 계획이다. 강씨는 병원일에 신경을 쓰느라 그동안 집을 사는 데는 관심이 없었고 청약통장도 최근에 가입해 아직 1순위 자격조차 확보하지 못했다. 때문에 강씨는 청약과 관계없이 살 수 있는 강남의 기존 W아파트(48평형, 시가 8억원)를 맘에 두고 있다.

■내집 마련 전략부터 마련해야
강씨처럼 실수요자인 경우 우선 내집 마련을 위한 철저한 전략을 세워야 한다. 첫째, 무관심의 벽을 깨야 한다. 그러면서 부동산에 관한 많은 정보를 얻는 것이 중요하다. 진짜 정보는 곧 돈으로 연결되기 때문이다. 둘째, 하루빨리 청약통장을 만들어 내집 마련을 위한 토대를 만들어 놓아야 한다. 청약통장이 내 집 마련의 절대적인 방법은 아니지만 최소한의 지름길은 될 수 있기 때문이다. 셋째, 내 몸에 맞는 내집 마련 전략을 세워야 한다. 돈이 부족한 경우 한 지역만 고집할 필요는 없다. 넷째, 철저한 자금 계획을 짜야 한다. 공짜로 내집 마련할 생각은 버려야 한다. 더군다나 무리하게 은행 돈을 빌리게 되면 비싼 월셋집에 살게 되는 꼴이 된다는 것을 간과해서는 안 될 것이다.

■저평가된 매물을 찾아라
실수요자인 경우 가장 좋은 내집 마련 방법은 청약통장을 이용하는 것이다. 그런데 강씨는 청약통장 가입기간이 짧아 1순위 청약자격이 안 된다. 따라서 기존의 아파트를 사거나 청약통장이 필요없는 주상복합아파트 등을 분양 받아야 한다.
강씨가 염두에 두고 있는 서울 강남지역의 경우 일부 아파트들은 평당 2000만원을 넘어서서 거래되고 있다. 이에 비해 강씨가 고른 W아파트의 경우는 평당 1600만원 정도인 만큼 상대적으로 저평가되어 있다고 볼 수 있다.
여기에 자녀들의 교육환경을 비롯해 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으면 주거지역으로 우수한 곳이다. 강남지역 일부 아파트들은 지어진 지 오래돼 노후화된 점은 있지만 이는 그만큼 향후 재건축 가능성을 기대할 수 있어 투자 가능성은 충분히 있다고 보인다.

■단기보다 장기 모기지론이 유리
강씨는 2억원 이상을 대출받아야 하기 때문에 사전에 철저한 자금 계획을 세워야 한다. 자금 계획을 고려할 때 단기 대출보다는 장기 모기지론(대출기간 15년 초과 30년 이내)을 이용해서 돈을 빌리는 게 유리할 것으로 보인다.
강씨와 같이 가족들이 가장의 수입에 의존하고 있으면서 거액의 대출을 받을 경우에는 만일을 대비해서 보험을 가입하는 게 좋다. 대출금액만큼 별도의 보장성 보험을 가입하는 방법도 있지만 대출을 받을 때 보험과 연계된 ‘세이프론’을 받는 방법을 고려해볼 만하다. 세이프론은 대출받은 사람이 사망하거나 1급 후유 장애 발생시 보험회사에서 대출금을 대신 상환해주는 보험상품이다. 보험료로 대출금리에 연 0.4% 가량의 추가 금리를 부담하게 된다.
종신보험이나 정기보험과 같은 보장성 보험이 나이에 따라 보험료가 차등 적용되는 데 비해 세이프론은 나이와 관계없이 동일한 보험료가 적용돼 나이가 많고 대출기간이 길수록 비용절감효과가 커진다.

■단기 여유자금 MMDA 활용
현재의 여유자금은 내집 마련 때까지 운용할 수 있는 기간이 매우 제한적인 만큼 무엇보다도 필요할 때 문제없이 사용할 수 있는지를 염두에 두고 운용할 필요가 있다. 사용시기에 맞춰 1개월짜리 정기예금을 활용하는 방법도 있으며, 고금리 입출금식 상품인 MMDA(시장금리부 수시입출금식 예금)를 이용하는 방법도 있다. 다만 MMDA는 예치금액에 따라 적용 금리가 차등 적용되며, 1억원 이상 예치할 때 가장 높은 금리가 적용되는 만큼 이를 감안하는 게 좋다.
(신한Private Bank 자문그룹(고준석 부동산재테크팀장, 한상언 재테크팀장, 이승호 상품기획팀장, 황재규 세무사))