[물어보세요] 투기지역 주택마련자금 어떻게 할까?

◎ 질문 : 올해 35세로 서울 마포구 25평 아파트에 살고 있습니다. 평소 평수를 넓혀 가려고 눈여겨봐 왔던 인근 34평 아파트(방 3개)가 4억원에 매물로 나왔습니다. 지금 살고 있는 집을 팔아도 기존 대출금을 갚고 나면 부족한 자금이 2억5000만원 정도인데 어떻게 해야 할까요? ◎ 답변 : 서울 마포구는 투기지역으로 지정돼 있어 은행의 주택담보대출을 이용하면 집값의 40%만 대출받을 수 있습니다. 이 경우 4억원의 40%인 1억6000만원이 대출 한도입니다. 또 은행들은 전세금이 있을 것으로 가정해서 방 1개당 1600만원씩 대출 한도에서 차감하고 있습니다. 이 경우 방이 3개이므로 최대 4800만원(1600만원×3개)을 대출한도에서 차감해야 하는데, 실제 은행에서 상담을 해보면 절반인 2400만원 정도 차감합니다. 결국 최대한으로 따져 1억3600만원밖에 대출이 되지 않는 것입니다.
이 경우에는 주택금융공사의 모기지론을 활용하면 도움이 됩니다. 주택금융공사 모기지론은 만 20세 이상의 1주택 소유자에 대해 3억원 한도 내에서 집값의 70%까지 대출이 가능하기 때문입니다. 특히 위와 같이 투기지역에서 4억원짜리 아파트를 구입할 경우를 비교하면, 은행의 만기 3년 미만의 단기대출은 한도가 1억3600만원밖에 나오지 않지만 공사 모기지론은 약 1억4400만원이 더 많은 2억8000만원을 대출받을 수 있습니다.
주택금융공사의 모기지론은 은행들이 판매를 대행하고 있으므로 은행 주택담보대출과 마찬가지로 집에서 가까운 은행 지점에서 쉽게 이용할 수 있습니다.
주택금융공사의 모기지론에 대해 좀더 자세히 알아보면 상환기간은 거치기간 포함 10년, 15년, 20년 세 가지가 있습니다. 상환 방법은 매월 원금과 이자를 합쳐서 균등하게 분할해 갚거나 원금만 균등하게 분할하고 이자는 남은 잔금에 대한 것만 갚는 방식이 있습니다. 주택가격이 6억원 이하의 주택만 대출이 가능하며, 대출금리는 고정금리로 현재 5.95% 수준입니다.
공사 모기지론은 아파트의 경우 집값의 70%까지 대출되는 반면, 은행권의 주택담보대출은 10년을 초과하는 장기대출도 60% 수준까지 대출이 됩니다. 일반적인 3년 만기 대출의 경우 투기지역 아파트는 집값의 40%, 투기과열지구 아파트는 집값의 50%, 일반 지역은 집값의 60%만 대출이 가능합니다. 같은 비율이라도 공사 모기지론은 은행대출과 달리 소액임차보증금을 공제하지 않거나 적게 공제하므로 실제 대출 가능금액은 은행담보대출보다 많게 됩니다.
(장재원·하나은행 재테크팀장)