[자산 재설계] 장기 모기지론 '변동금리'로 빌릴 수 있어

박모(35)씨 부부는 내 집 마련이 가장 절실한 목표인 맞벌이 부부다. 현재는 자녀 2명을 키워주시는 부모님을 모시면서 보증금 1억2000만원짜리 전셋집에서 살고 있다. 박씨 부부의 수입은 두 사람을 합쳐 연 7000만원 정도이며, 그동안 8000만원 가량을 종자돈으로 모았다. 매월 저축액은 적금·보험료를 포함해 210만원 정도다. 박씨 부부는 새로 이사할 집으로 수도권 지역의 40평형대 아파트(시가 2억7000만원)를 염두에 두고 있다. 하지만 모아둔 자금과 전세 보증금 등을 합해도 8000만원 정도가 부족한 실정이다. 박씨 부부는 자신들에게 맞는 내 집 마련 대출 전략에 대해 상담을 의뢰했다.

■ 금리 상승기엔 고정금리 대출을

대출을 통해 내 집 마련을 추진할 때에는 대출 그 자체보다는 앞으로 갚아 나갈 일이 더 중요한 판단 기준이 돼야 한다. 봉급생활자의 경우 시장금리가 0.5~1% 정도만 올라가도 이자비용이 가중돼 가계에 압박으로 작용할 수 있기 때문이다.
그래서 대출을 받을 때에는 가계의 수입과 지출을 바탕으로 대출 원리금 상환계획을 세운 후 추진해야 차질이 없다.
대출 상품을 선택할 때는 우선 향후 금리전망을 토대로 변동금리와 고정금리 중 유리한 것을 선택해야 한다.
대출기간 동안에 시중 금리가 올라갈 가능성이 높다고 예상되면 고정금리를, 반대로 금리상승 가능성이 희박하다면 변동금리 조건의 대출을 선택하는 게 유리하다.
다음으로 설정료·감정료·인지세 등 대출 부대비용을 줄일 수 있는 방법을 알아 보고, 대출기간·상환방식 등을 따져본다.

■ 15년 이상 장기 모기지론 고려
박씨 부부의 경우에는 대출기간을 15년 이상(거치기간 3년 이하) 장기로 해서 변동금리를 선택할 수 있는 장기 모기지론을 받는 것을 권한다.
현재 박씨 부부가 장기 모기지론을 통해 8000만원의 대출을 받는다면 월평균 51만원(20년 만기, 원금균등상환방식) 가량의 원리금을 상환하게 된다. 이 정도 금액이면 월 소득금액의 8.7%로 향후 대출금리가 올라간다고 하더라도 가계에 큰 부담을 주지 않을 것으로 보여진다.
변동금리를 선택할 수 있는 은행권 장기 모기지론의 가장 큰 장점은 금리변동 주기를 3개월부터 5년까지 다양하게 선택할 수 있어 변동금리와 고정금리의 효과를 동시에 만족시킬 수 있다는 것이다.
또 급여생활자인 박씨는 15년 이상 장기로 대출받으면 이자에 대해 연간 최고 1000만원까지 연말 소득공제를 받을 수 있어 연 1% 가량의 금리 감면효과를 얻는다.
거치기간이 끝난 후에는 매년 초 대출잔액의 10%까지 수수료 없이 대출금을 중도상환할 수 있으며, 원리금 상환도 대출원금의 80%만 분할상환하고 나머지 20%는 만기에 일시 상환할 수 있는 등 유연한 자금운용이 가능하다.

■ 만기 7년 채워야 비과세
박씨 부부는 조만간 내 집 마련을 추진할 계획이므로 여유자금을 필요할 때 바로 사용할 수 있도록 미리 전략을 세울 필요가 있다.
먼저 가입한 지 5년이 된 장기주택마련저축은 중도해지를 하더라도 그동안 받았던 소득공제에 대한 추징은 없으며, 이자상에도 큰 불이익은 발생하지 않는다. 하지만 만기(7년)를 못 채우고 해지하는 만큼 이자소득세 비과세는 적용되지 않는다. 따라서 장기주택마련저축은 중도해지를 하기보다는 예금담보 대출을 받는 게 낫다.
반면 작년 말 가입한 주식형펀드의 경우는 당초 2년 이상을 생각하고 투자한 것이지만 부득이 자금을 사용할 수밖에 없는 만큼 중도환매를 해야 한다. 가입한 펀드가 3개월 이상 경과하면 중도환매수수료가 없는 상품이어서 수수료에 대한 부담은 없다.
다만 주식시장의 변동성을 감안한다면 꼭 자금이 필요한 시점까지 기다렸다가 환매하기보다는 그 전이라도 시장상황이 유리한 때 미리 환매해 두는 게 낫겠다.
(신한Private Bank 자문그룹(고준석 부동산재테크팀장, 한상언 재테크팀장, 이승호 상품기획팀장, 박상철 세무사))