떨어지는 임대수익, 리모델링으로 잡는다

‘미운 오리’도 잘 다듬으면 황금알을 낳는 거위가 될 수 있다.
서울 강남구 대치동에 사는 이모(57)씨는 요즘 웃음이 저절로 나온다. 지은 지 10년이 넘은 2층 상가주택에 살던 그는 리모델링을 통해 두 마리 토끼를 잡았다. 건물 임대료가 2배로 껑충 뛰고, 자신은 깔끔하고 넓은 살림집을 마련한 것. 마땅한 노후 생활 수단이 없던 그는 이젠 월 140만원씩 꼬박꼬박 월세를 챙기고 있다.

■외관 바꾸고, 1개층 더 올려
이씨가 소유한 상가주택은 지하철 2호선 선릉역에서 약 700ｍ 떨어진 이면도로에 붙어있다. 입지는 나쁘지 않았지만, 주변에 낡은 1~2층짜리 상가와 단독주택이 밀집해 건물 가치가 떨어졌다. 당초 건물은 지하 1층, 지상 2층 규모. 지하는 창고로 쓰고, 1층엔 세탁소·김치전문점·신문보급소에 세를 줬다. 이씨 자신은 2층(25평)에 살았다. 하지만 건물이 워낙 낡아 월 임대료(총액)는 80만원대에 불과했다.

이씨는 “장사가 안 되니 월세를 올리기도 힘들었다”면서 “건물을 팔기는 싫고, 수익성은 떨어져서 고민이 많았다”고 말했다. 이씨는 건물을 헐고 다시 지어볼 생각도 했지만, 투자비가 많이 들어 자신이 없었다. 결국 리모델링으로 방향을 잡았고, 지난 2월 초 공사에 착수했다. 3월 말 새 단장이 끝났다. 지하와 1층은 그대로 두고, 지상 2층을 조금 넓히고 3층을 새로 올렸다. 종전보다 35평쯤 건물면적이 늘었다. 칙칙한 외관은 화강석과 드라이비트를 곁들여 현대적 감각을 물씬 풍기도록 바꿨다. 이씨는 “주변에서 단연 돋보이는 건물로 탈바꿈했다”고 만족감을 표시했다.

■임대료 2배나 껑충
약간의 손질에도 불구하고, 건물 가치는 확 달라졌다. 일단 1, 2층 임대가 건물 준공과 동시에 마무리됐다. 임대료도 더 받게 됐다. 당초 보증금 1억400만원, 연간 940만원이던 월세 수입은 2배 가까이 늘었다. 보증금은 2억2000만원, 월세는 1700만원이 된 것. 기존 보증금을 제외하고 늘어난 1억1000만원은 공사비(1억7000만원)에 일부 충당했다. 결과적으로 이씨가 리모델링에 들인 순수 투자비는 6000만원이었다. 투자수익률로 치면 29%(1700만원÷6000만원)에 달했다. 은행금리(연 4%)의 7배가 넘는 수익률이다.

이 과정에서 이씨는 더 넓고 깔끔한 살림집도 덤으로 얻었다. 2층에서 3층으로 올라가면서 내부면적이 5평 넓어졌고, 화장실과 거실은 새로운 마감재로 단장됐다. 공사를 맡았던 리노플러스닷컴 서용식 사장은 “증축을 통해 건물 활용도를 높이고, 디자인만 바꿔 건물 가치를 끌어올린 좋은 사례”라고 말했다.

■리모델링시 주의할 점
이씨처럼 리모델링에 모두 성공하는 것은 아니다. 주의할 점도 적지 않다. 상가주택이나 점포를 리모델링하려면 우선 상권조사와 업종선정을 잘해야 한다. 임대수요가 없다면 리모델링의 필요성이 줄어든다. 건물을 바꿀 때는 구조안전에도 신경써야 한다. 어디까지 손대고, 어디까지 남겨둘 것인가를 시공업체와 신중하게 협의해야 한다. 아무리 멋진 건물도 구조안전에 문제가 있다면 실패작이기 때문이다. 공사예산은 가급적 넉넉하게 잡는 게 좋다. 건물을 허물고 나서 여기저기 손댈 곳이 생기면 난감해진다. 따라서 공사비는 전체 예산의 80%만 잡고, 나머지는 예비적 비용으로 준비해 둬야 한다.