[재테크] '주택담보 대출 제한' Q&A

이달부터 시행 중인 ‘투기지역 아파트 주택담보대출 제한 제도’는 은행 돈을 이용한 아파트 투기를 막자는 취지다. 하지만 제도 시행으로 위축된 쪽은 투기 수요뿐만은 아닌 것 같다. 바뀐 제도를 잘 이해하지 못한 실수요자 중에서도 지레 겁을 먹고 이사나 청약 계획을 포기하는 사례가 나올 수 있다는 말이다. 그러나 전문가들은 “사실 실수요자 입장에서 보면 크게 달라진 게 없다”고 말한다. 최근 은행에 문의가 쇄도하고 있는 실수요자 사례별로 담보대출 가능 여부를 체크해 본다.

#사례1
주택담보 대출로 마련한 기존 아파트(투기지역이든 아니든 무관)가 있습니다. 대출을 갚아 나가는 도중에 자녀 교육 문제로 강남지역 아파트로 이사를 가야 할 상황입니다. 당장 매입 자금이 없어 새 아파트를 담보로 대출을 받으려 하는데 가능한가요?
답)원칙적으로 안 되지만 아래 조건을 모두 충족시키면 대출이 가능합니다. 우선 기존 담보 대출 외에 다른 담보 대출이 없어야 합니다. 또 새로 구한 아파트에 입주한 이후 1년 안에 먼저 살던 아파트를 팔아, 기존 대출을 갚아야 합니다. 만약 1년 시한을 지키지 못하면 은행이 대출을 회수하게 됩니다.
#사례2
주택담보 대출로 마련한 아파트가 있는데 최근 강남지역 아파트를 분양받았습니다. 그런데 중도금이 없어 분양받은 이 아파트를 담보로 중도금 대출을 받으려 합니다. 가능한가요?
답)사례1과 같습니다. 기존 주택담보 대출 외에 다른 담보 대출은 없어야 하고, 분양받은 아파트가 준공돼 입주한 지 1년 안에 기존 아파트를 팔아 앞서 빌렸던 은행 돈을 갚는다면 가능합니다.
#사례3
주택담보 대출로 산 아파트가 있는데 분당지역 아파트로 옮길 계획입니다. 마음에 드는 매물이 주택담보 대출을 끼고 있는 아파트입니다. 대출을 넘겨받는 조건으로 살 수 있나요?
답)이런 경우를 ‘채무인수’라고 하는데, 아파트담보 대출을 신규로 받는 것으로 간주합니다. 결국 사례1과 같은 경우입니다. 즉 기존 담보 대출 외에 다른 담보 대출이 없는 사람의 경우 새로 구한 아파트에 입주한 이후 1년 안에 먼저 살던 아파트를 팔아 기존 대출을 갚는 경우에만 가능합니다.
Q: 담보대출로 산 아파트 있는데 강남 아파트 구입? → 다른 담보대출 없고 옛 아파트 1년내 처분해야 Q: 서초 아파트 분양받았는데 중도금 대출 또 되나? → 투기수요로 간주돼 대출 안돼 Q: 기존에 담보대출 없는 사람은 어떻게 되나? → 투기·비투기 지역 무관하게 대출 가능

#사례4
강남 지역 아파트에 살고 있는 주민인데, 분양 받은 다른 아파트(투기지역이든 비투기지역이든 무관)가 있습니다. 이 아파트를 담보로 중도금 대출을 받았는데 잔금이 부족해 지금 살고 있는 강남 아파트를 담보로 대출을 받으려고 합니다. 가능한가요?
답)원칙적으로는 안 됩니다. 다만 중도금을 낸 아파트가 준공돼 입주한 뒤 1년 이내에 살던 주택을 팔고 대출금을 상환하는 조건이면 대출을 받을 수 있습니다.
#사례5
분양을 받아 중도금 대출을 받은 아파트가 있습니다. 그런데 최근 서초구의 한 아파트를 또 분양 받았습니다. 새로 분양 받은 아파트에 대해 중도금 대출을 받을 수 있나요?
답)대출이 안 됩니다. 이 경우는 실수요가 아닌 투기수요로 간주됩니다.
#사례6
주택담보 대출이 있는 사람이 투기지역 내 6억원이 넘는 아파트를 담보로 새로 대출받을 때는 담보비율이 무조건 40%로 제한되나요?
답)무조건 그런 것은 아닙니다. 대출기간이 10년이 넘고 이자만 내는 거치기간이 1년 이내인 경우에는 60%까지도 대출받을 수 있습니다. 또 만기까지 언제라도 중도상환을 하면 수수료를 물어야 합니다. 대출 원리금도 만기에 큰 액수를 한꺼번에 갚는 방식은 안 되고, 원리금 전액을 상환기간 내에 분할해서 갚아야 합니다. 네 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.