[세무 이럴땐] 오래된 부동산은 매각보다 증여가 유리

? 저는 취득한 지 오래된 토지를 보유하고 있습니다. 이 토지의 현재 시세는 5억원인데, 취득 가액은 약 5000만원에 불과합니다. 따라서 양도차익이 커서 양도소득세 부담이 걱정이 됩니다. 차라리 이 토지를 아들이나 배우자에게 증여하려고 하는데 증여세 부담이 얼마나 되는지 궁금합니다. 또 증여 후 이를 다시 양도하게 되면 불이익이 없는지도 궁금합니다. ! 양도소득세의 세율은 최저 9%에서 최고 36%의 4단계로 나누어져 있습니다(주민세 별도). 그런데 증여세의 세율은 최저 10%에서 최고 50%의 5단계로 나누어져 있어 세율만 보면 증여의 경우가 높습니다. 또한 증여는 취득가액을 고려하지 않고 증여 당시의 가액에 세율을 적용하기 때문에 증여세가 양도소득세보다 크게 산정되는 것이 일반적입니다.
하지만 세율 구간을 살펴보면 이야기가 달라집니다. 즉 양도소득세는 4단계 (1000만원 이하:9%, 1000만~4000만원:18%, 4000만~8000만원:27%, 8000만원 이상:36%)의 세율로 돼 있어 과세표준이 8000만원을 초과하면 최고 세율 36%가 적용됩니다. 이에 반해 증여세는 5단계(1억원:10%, 1억~5억원:20%, 5억~10억원:30%, 10억~30억원:40%, 30억원 이상:50%)의 세율로 되어 있으며 세율 구간이 넓어서 증여가액 10억원까지는 양도소득세율보다 세율이 낮습니다. 따라서 오래된 부동산은 매각보다 증여를 선택하는 것이 유리한 경우가 많습니다.
상담자의 경우 양도소득세는 36%의 세율이 적용되는 반면, 증여세는 20%의 세율이 적용됩니다. 따라서 위의 토지를 양도하는 경우의 양도소득세는 1억593만원(주민세 포함)임에 반하여 이를 증여하는 경우의 증여세는 8400만원이라서 증여세가 양도세보다 2193만원이나 적습니다. (단, 양도소득세 과세표준 3억원, 증여공제 3000만원 가정)

그러나 위의 사례에서 아들이 아버지로부터 증여받은 토지를 3년 내에 타인에게 양도하면 문제가 될 수 있습니다. 즉 아버지가 직접 타인에게 양도한 것으로 보아 양도소득세를 재계산할 수도 있습니다. 왜냐하면 고율의 양도소득세 부담을 회피하기 위하여 고의로 특수관계자에게 먼저 증여한 후 단기간에 그 특수관계자가 다시 제삼자에게 양도하는 경우를 막기 위해서입니다. 양도소득세를 재계산할 경우는 애초 납부했던 증여세는 환급받을 수 있습니다.
한편 증여세는 수증자가 부담해야 하는 것에 유의할 필요가 있습니다. 만일 증여세를 증여자가 대신 납부하면 그 금액까지 증여로 보게 됩니다.
(남시환·공인회계사 )