8·31 대책이후 자산포트폴리오는?
분당에 사는 하모(61)씨는 요즘 부동산 때문에 걱정이 많다. 8.31 부동산대책 이후 부동산값이 오름세보다는 보합 내지는 내림세라는 전망이 우세하기 때문이다. 그는 현재 살고 있는 아파트 외에 죽전과 일산에 오피스텔 2채(시가 3억원), 중계동 아파트단지내 상가(시가 2억원)를 소유하고 있으며, 금융자산은 약 5000만원 정도다. 일부 부동산을 처분해 금융자산 비중을 높이는 것은 어떤지 상담을 요청했다.
2006년도 부동산 시장은 미리 점치기가 어려울 정도로 전체 시장여건이 불확실하다. 일단은 대부분 하락 또는 안정에 무게를 두는 입장이다.
물론 정부의 부동산 정책이 다소 유연해 진다면 시장은 실수요자를 중심으로 다시 살아날 수 있다. 하지만 지금처럼 강경 일변도의 정책이 유지된다면 시장은 계속 냉각될 가능성이 크다. 따라서 실수요자나 투자자는 정부 정책에 관심을 갖고, 이를 지켜보면서 투자에 나서야 할 것이다.
우선 하씨가 보유 중인 부동산 중에서 오피스텔은 수요에 비해 공급량이 많아 임대수익률이 떨어지고 있는 추세다. 반면, 상가는 다른 종류의 부동산에 비해 지역적인 영향 뿐만 아니라 개별적인 특성이 매우 강하기 때문에 임대수익률 편차가 심하게 나타나는 편이다.
현재 일반적인 상가의 임대수익률은 강북 지역은 연 6∼7% 정도이고 강남의 경우에는 4∼5% 수준을 보이고 있어 강북에 비해 강남지역이 다소 떨어진다.
하씨가 보유하고 있는 상가 건물의 평균 수익률이 유지되면서 향후 일정규모 이상의 자본수익률 실현이 가능하다면 매도보다는 보유하는 것이 유리할 것으로 보인다. 다만 2채를 보유하고 있는 오피스텔 중 1채는 매도하는 것이 좋겠다. 부동산 매각 자금을 금융상품에 투자할 땐 다각도로 진행할 필요가 있다. 다만, 기존에 투자경험이 많지 않은 점을 감안할 때 한꺼번에 공격적인 투자를 진행하기 보다는 처음엔 안정성에 비중을 두면서 진행하는 게 좋다. 연령대를 고려해서 전체적인 자산운용방향은 고수익을 통한 불리기 전략 보다는 안정적으로 유지하고 관리하는 쪽에 초점을 맞춰야 한다.
기존 금융자산 5000만원과 오피스텔 매도자금 1억5000만원에 대해서는 다음과 같은 포트폴리오를 추천한다.
먼저 3000만원은 비상예비자금 목적으로 머니마켓펀드(MMF)에 예치할 것을 권한다. 시장금리가 적용되는 MMF가 일반 입출금통장에 비해서는 훨씬 높은 수익을 기대할 수 있다.
그 다음 7000만원은 안전성 확보를 위해 1년 만기 확정금리 예금상품을 권한다. 금리 인상기에는 단기투자가 원칙이지만, 단기상품을 가입하게 되면 1년 단위로 가입할 때에 비해 낮은 금리가 적용되기 때문이다.
남은 자금 1억원은 수익성을 높일 수 있도록 보다 적극적인 투자상품을 선택하는 게 바람직하다. 일단 상대적으로 리스크가 적은 주가연계증권(ELS)과 시스템펀드를 추천한다. ELS의 경우 주가지수 등을 기초자산으로 하여 해당 기초자산의 등락에 따라 보너스 이자를 지급한다. 만기 시에는 투자원금을 보존할 수 있도록 운용하기 때문에 상대적으로 원금 손실 부담도 적다.
시스템펀드는 주식에 투자하는 간접투자상품이다. 주식 변동에 따라 수익률이 결정되며, 원금보장은 되질 않는다. 투자위험은 다소 크지만 그만큼 기대수익도 높다. 또 주가등락에 따라 반복적으로 분할투자하기 때문에 일반 주식형펀드 보다는 상대적으로 안정적인 수익률을 얻을 수 있다.
신한Private Bank 자문그룹(부동산재테크팀장 고준석, 재테크팀장 한상언, 자산관리 전문가 이춘우, 세무사 황재규)