20~30평형 중소 아파트 밀집단지 좋아 대형마트 들어서는지 면밀히 조사해야
지난 9월 주택공사가 경기도 용인시 동백지구 1단지에서 분양한 단지 내 상가 1층 9평짜리 점포의 낙찰가율(내정가 대비 낙찰가)은 무려 285%였다. 낙찰가율이 285%라는 것은 상가 감정가보다 세 배 가량 높은 가격으로 낙찰됐다는 뜻이다.
이외에도 경기 고양 풍동, 용인 동백지구 4단지 등 같은 달 분양한 단지 내 상가 낙찰가율도 대부분 160%대를 넘어섰다. 정부의 각종 규제로 부동산 투자 열기가 시들해졌음에도 단지 내 상가 인기는 여전하다. 일종의 상가 투자 ‘블루칩’인 셈이다.
왜 그럴까. 아파트 단지 내 상가 투자는 가장 안정적이고 대중적이어서 초보자도 뛰어들 수 있기 때문이다. 무엇보다 단지 내 상가는 아파트 입주자들을 끼고 있어 고정 고객을 확보할 수 있다는 게 가장 큰 장점이다. 당연히 임대가 잘 되는 편이어서 안정적인 수익을 기대할 수 있다.
?어떤 곳을 골라야 하나
단지 내 독점상권 규모가 어느 정도인가를 가장 먼저 확인해야 한다. 단지 규모가 작으면 매출도 영향을 받기 때문에 배후 단지가 적어도 500가구 이상은 돼야 한다고 전문가들은 말한다.
신도시나 택지지구보다는 오히려 난개발이 된 대규모 단지가 좋다. 택지지구나 신도시의 경우 아파트가 들어서고 난 뒤 근린중심상권에 대형 상가가 들어서면 단지 내 상가는 타격을 입는다. ‘상가 114’의 유영상 소장은 “대형 상권과는 거리가 떨어진 1000가구 이상의 대형 아파트 단지를 고르는 게 유리하다”고 말했다.
배후 아파트의 경우, 20~30평형대 중소형이 밀집한 곳이 좋다. 통상 소득 수준이 높은 곳에선 단지 내 상가에서 소비하는 성향이 낮다. 이들은 주로 백화점이나 할인점에서 물건을 사는 경향이 있다.
단지 내 상가는 동선(動線)도 잘 감안해야 한다. 무조건 단지 입구만을 선호하다가는 낭패를 볼 수도 있다. 아파트의 향(向)을 우선해 배치하다 보면 단지 입구가 주민들의 동선과 떨어진 경우가 생길 수 있기 때문이다. 후문 입구라도 주민들이 많이 다니는 곳이 더 낫다.
?청약 거품은 주의해야
단지 내 상가라도 ‘묻지마 투자’는 삼가야 한다. 단지 내 상가의 가장 큰 약점은 시간이 지나면서 인근에 대형 마트나 백화점 같은 중심 상권이 들어서면 급격한 상권의 쏠림 현상을 겪게 된다는 것이다. 단지 내 상가엔 주로 생활 편의 시설 같은 필수 업종들만 들어서는데, 이 경우 인근에 대형 상권이 들어서면 경쟁에서 이기기 어렵다. 소비자들의 소비 성향도 대형 할인점 등을 선호하는 쪽으로 바뀌었다.
실제 분당이나 일산 같은 신도시 상업지역에서도 단지 내 상가는 중심상권과의 경합 때문에 점차 쇠퇴하는 경향을 보이고 있다. 입주 초기에는 좋아보이지만, 일단 단지 내 상가에서 공실(空室)이 생기면 채우기가 어려워진다.
부동산 전문가들은 단지 내 상가 투자가 아직 안정적이긴 하지만, 낙찰가율 150%를 넘는 무리한 투자는 신중해야 한다고 말한다. ‘상가뉴스레이다’ 박대원 선임연구위원은 “생활필수 업종 위주로 들어서는 단지 내 상가는 상권 확대에 한계가 있는 만큼 상가 투자에 앞서 수익률을 면밀하게 따져봐야 한다”고 말했다.