월 400만원 수익 쏠쏠한 노후 시작

내년 정년을 앞두고 있는 공직자 A씨는 요즘 주말마다 천안 행(行)이다. 부동산 컨설턴트의 조언에 따라 천안 불당 택지지구 내 100평 규모의 상가 부지를 노후 대비용으로 사들이기 위해서이다. A씨는 이 곳에 연면적 120평 전후의 3층 짜리 상가주택을 지어 거주하면서 여생을 보낼 계획이다. 이 지역의 땅값은 도로에 접한 곳이 평당 950만원. 이면 도로 쪽은 400만~500만원 정도이다. 서울·수도권이 평당 2000만원을 넘는 것을 생각하면 그 반값에 상가주택을 구입할 수 있는 게 매력이다. 또 천안·아산 지역은 향후 인구가 급증할 지역이어서 시세 차익을 기대할 수 있다는 점도 고려했다고 한다.
A씨는 당장 동원 가능한 5억5000만원 가량의 자산과 은행 빚 4억원 등을 합쳐 부지를 구입한 뒤, 건축비 3억원은 서울 아파트 등을 팔아 충당하기로 했다. A씨는 월 400만~500만원의 수익을 기대하고 있다고 했다. 은퇴를 앞둔 직장인이나 자영업자 등을 중심으로 노후 대비용으로 상가주택에 관심을 갖는 이들이 늘고 있다.
상가주택은 안정적인 임대료 수입으로 은퇴후 생활비를 충당할 수 있는 데다, 지가 상승 등에 따른 투자 수익도 노려볼 수 있기 때문이다.
그러나 최근 시장에 나오는 매물 중에는 상가가 활성화되지 않고 있거나 공실(空室)이 있는 상가주택도 적잖아 투자 전에 철저한 확인이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 또 해당 지역이 앞으로 개발될 가능성이 있는지, 인구가 유입되는 지역인지 감소되는 지역인지도 철저하게 살펴볼 필요가 있다.
상가주택은 형태상 근린상가와 크게 다를 바가 없다. 3~4층 규모에 맨 위층을 주거용으로 용도 변경해 주인 식구가 사는 정도가 근린상가와 틀린 점이다. 주거와 임대 관리를 동시에 해결할 수 있는 것이다. 또 동네 상권이라 주변 거주 인구가 크게 바뀌지 않아 수익률 변동도 낮은 것이 장점이다.
그러나 주거 환경은 다소 불편하다. 도로에 인접한 지역은 소음에 시달릴 수도 있다. 주변에 너무 상가가 많으면 임대에 곤란을 겪을 위험도 없지 않다.
상가주택 투자의 목적은 크게 두 가지로 나뉜다. 서울 강북이나 수도권은 임대료 수익이 8~9% 정도로 높은 편이다. 월 임대료 수입을 겨냥하는 사람들은 이 지역의 상가주택을 구입하는 게 좋다. 대신 환금성은 떨어진다. 반면, 당장의 임대수익보다 재산 가치 보전이 목적인 이들은 서울 강남 지역 상가주택에 관심을 갖는 경우가 많다. 강남 지역은 임대수익률은 5~7% 정도로 낮은 편이다.
전문가들은 상가주택 매입에 앞서 현장 조사를 철저히 하라고 권고하고 있다. 최근에는 가짜 임대계약서를 근거로 임대수익을 부풀린 매물을 구입했다가 피해를 보는 투자자들이 적잖기 때문이다. 현장 조사를 통해 ?공실이 있는 상가주택이거나 ?주변 임대 시세와 임대 상황이 원매자가 제시한 임대계약 현황과 차이가 클 경우 등에는 아예 매입을 하지 않는 편이 낫다는 것이다.
또 지역의 발전가능성도 눈여겨 봐야 한다. 뉴타운 지구가 많은 서울 강북이나 유입 인구가 급증하고 있는 천안·아산 등은 이런 점에서 주목을 받고 있다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “경기가 아직 회복되지 않아 임대수익률이 떨어지는 추세인 만큼 임대료 수입 뿐만 아니라 어느 정도 투자 수익도 함께 고려해야 한다”고 말했다.
절세(節稅)도 염두에 둬야 한다. 상가주택은 임대사업자 등록을 해야 임차인에 대해 대항력이 생긴다. 소득이 있는 사람이라면 소득이 없는 배우자 명의로 임대사업자 등록을 하면 부부 별도 과세 원칙에 따라 세금이 적게 나온다.
이미 주택을 갖고 있는 사람이 상가주택을 구입할 때는 상가 면적이 주택 면적보다 큰 상가주택을 구입해야 1가구2주택 양도세 중과 대상에서 제외된다. 알젠 성종수 대표는 “무주택자는 상가주택을 보유해도 ‘3년 보유, 2년 거주 요건’(서울, 5대 신도시, 과천 등)만 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받는다”고 말했다.