재개발 지역 상권이 뜬다

흔히 상가에 투자할 때 오해하기 쉬운 부분이 있다. 바로 입지(立地)와 상권(商圈)이다. 부동산은 그 특성상 입지 상품이다. 어느 지역에 있느냐가 매우 중요하다는 뜻이다. 하지만 상가 투자는 아파트나 토지처럼 지역에만 무게를 둬서는 안된다. 강남 주택가의 근린 상가가 지방 소도시의 네거리 상가보다 나을 것이란 막연한 생각은 투자 실패로 이어지기 쉽다. 상가는 ‘장사가 잘되는 곳이 좋은 입지’이다. 상가 투자에서 상권 분석은 성패를 가르는 첫 단추가 된다.

▶어떤 곳이 좋은 상권인가
상권은 유동 인구가 많을 수록 좋다. 인구 유발 효과가 큰 대규모 택지개발지구나 신규 지하철역 개통 지역의 상권이 좋아질 수 밖에 없다. 신도시가 대규모로 발표되면 기존 구 도심이나 경쟁 상권은 언제 팔 것인지를 먼저 생각해 봐야 한다. 그렇다고 개발 예정지역의 상권이 곧바로 좋아지는 것은 아니다. 상권은 아파트가 입주하고 나서 형성되는 게 대부분이다.
지하철역은 상권 활성화의 최대 변수 중 하나이다. 5,6호선 등 서울 지하철 개통은 역세권을 중심으로 대부분 역에서 중대형 상권을 탄생시켰다.
특히 환승역 주변은 엄청난 파괴력을 지니고 있다. 서울시내 10대 상권으로 분류되는 건대입구역과 노원역 상권이 대표적이다.
▶뜨는 상권은 어디인가

우선 수도권의 택지개발지구는 신흥 상권으로 급부상하고 있다. 재건축이나 재개발을 끝내고 새롭게 입주하는 지역도 우량 상권으로 꼽힌다. 강남에서는 청담·도곡 재건축 아파트가 입주하면 약 2만가구가 입주, 거대 상권이 형성될 가능성이 높다. 대규모 재건축을 추진중인 송파구 잠실이나 강동 시영아파트 일대도 상권 변화가 예상된다.
대규모 개발이 진행중인 곳 중에선 구로동 디지털단지처럼 오피스 밀집지역도 주목받고 있다. 이 지역은 아파트형 공장이 속속 들어서면서 사무실 수요가 많다. 인구밀도도 높아지면서 날마다 상권이 성장하고 있다. 서초동 삼성타운 주변, 지하철 9호선과 신분당선 개통 예정 지역도 환승역 중심으로 상권이 한차례 출렁거릴 전망이다.

▶상권 규모와 업종을 잘 살펴야
상권 변화는 상권 전체 규모, 업종과도 연관이 있다. 강남역이나 명동, 신촌, 지방 대도시의 핵심 상권 등은 대형 상권이다. 대형 상권은 변화가 적고 주기도 길다. 반면, 근린상권은 상권 변화가 상대적으로 심하다.
아파트 단지 내 상가는 쉽게 상권이 변하지 않는다. 소형 상권이지만 입주민만을 대상으로 한다는 점에서 변동성이 거의 없다. 배후에 독점적인 아파트나 상주 인구를 가지고 있는 상가는 대중적이고, 안정적인 투자처라고 볼 수 있다. 대형 중심 상가는 가격이 너무 높고, 근린상가는 역세권을 제외하면 상권이 변할 가능성이 상존하고 있다.
(한광호·시간과공간 대표)