[자산재설계] 보상금으로 부동산 살 땐 1년 이내에

서울에 사는 50대 후반 허씨는 15년 전부터 보유하고 있던 경기도 광명시 소재 농지를 최근 정부에 수용당했다. 허씨가 토지 수용에 따른 양도세 문제와 기존에 가입한 해외펀드를 비롯한 금융자산 운용방안에 대해 자문해왔다. 최근 전국 각지에서 토지 수용이 활발하게 이루어지고 있다. 토지소유자가 수용 당할 경우 가장 먼저 챙겨야 할 것은 양도소득세 부분이다. 광명시는 투기지역으로 지정되어 있으므로 허씨는 정부에 수용된 토지에 대해서는 원칙적으로 실거래가액으로 양도세를 납부해야 한다. 다만, 공익사업을 위한 목적으로 토지를 사업시행자에게 수용당하는 경우에는, 투기지역이라고 하더라도 실거래가가 아닌 공시지가 차익에 대해서만 양도세를 과세하는 특혜가 있다. 따라서 허씨의 경우 토지 수용에 따른 양도세는 과세되지만 실거래가가 아닌 공시지가를 기준으로 양도세를 납부하면 된다.
허씨는 토지수용에 따라 약 5억원 정도의 보상금을 받았다. 15년 전에 5000만원을 주고 취득한 토지로써 실거래가액을 기준으로 양도세를 계산하면 약 1억원 정도의 세부담이 발생한다. 하지만 공익목적으로 정부에 수용된 만큼 수용당시의 공시지가 2억8000만원과 취득당시 공시지가 3000만원을 기준으로 계산하면 양도세는 5000만원 가량으로 줄어든다.
허씨는 보상금 5억원 중 약 5000만원의 양도세를 납부한 후, 실제로 4억5000만원을 손에 쥐게 된다. 이 중 2억5000만원 정도는 현재 거주하고 있는 아파트 단지 내 상가를 구입할 생각이다. 지역 여건상 시세차익을 크게 기대하기는 어렵더라도 단지 내 상가여서 안정적인 월세수입을 얻을 수 있을 것이라고 판단했기 때문이다. 또한 상가는 종합부동산세 대상에서도 제외돼 주택에 투자하는 것보다는 보유세나 양도세 부담이 작을 것이라는 점도 매력이다. 그런데 허씨가 상가를 매입해 투자하려면 토지보상금을 받은 날로부터 1년 이내에 취득하는 게 유리하다. 보상금 수령일로부터 보상금 한도 내에서 1년 내에 다른 부동산을 취득하게 되면 취·등록세가 비과세되기 때문이다. 예컨대 허씨가 2억5000만원 상당의 상가를 취득할 경우 약 1200만원의 취·등록세 부담이 발생하지만, 이를 토지보상금을 받아 1년 내에 취득한다면 이러한 세부담이 없어 그만큼 비용을 절감할 수 있게 된다. 단, 이러한 취·등록세 비과세 혜택을 받기 위해서는 수용된 토지 소재지 시·군·구 또는 연접한 시·군·구에서 토지수용 계약일 또는 사업인정고시일 1년 전부터 거주해야 한다. 허씨는 기존에 보유하고 있던 금융자산 1억원과 토지보상금 중 금융자산으로 운용할 2억원을 합쳐 총 3억원을 금융자산으로 보유할 계획이다.
우선 지난해 은행 직원의 권유로 이머징 유럽국가에 투자하는 해외 주식형 펀드에 가입한 허씨는 현재 기대이상의 높은 수익을 실현하고 있다. 하지만 올들어 환율이 급락하고 우리 증시도 큰 폭으로 출렁이면서 과연 계속해서 투자할 지 환매할 지 고민하고 있다.
일단 해외펀드는 계속 유지하는 것을 권한다. 애초 3년 이상 장기투자할 생각으로 가입한 것이고 새로 금융자산이 늘어난 만큼 포트폴리오 차원에서도 일정 부분은 해외펀드로 분산투자하는 것이 효과적이다.
한편, 노후 자금이라는 자금의 성격을 감안할 때 금융자산은 전체적으로 안전성과 수익성 상품의 비중을 7대 3 정도로 배분하는 것을 권한다. 이 때 안전성 목적의 상품은 고금리 특판예금을 중심으로 운용하며, MMF나 단기특정금전신탁과 같은 금리상승시 영향이 적은 채권투자상품을 병행하는 전략을 추천한다. 수익성 목적의 투자상품은 국내 주식형펀드와 해외펀드로 분산투자하는 전략을 가져가도록 한다.
다만 주식형펀드의 경우 증시 변동성에 대비해 적립식투자 등의 분할투자전략으로 대응하는 것을 권한다. 현재 해외펀드도 기존에 이미 이머징유럽펀드에 가입하고 있는 만큼 새로 가입하는 상품은 분산투자 효과를 위해 다른 지역에 투자하는 상품으로 투자하는 것이 좋겠다. (부동산재테크팀장 고준석, 재테크팀장 한상언, 자산관리전문가 이춘우, 세무사 황재규) (신한Private Bank 자문그룹)