[자산 재설계] 분양권 상태로 양도해야 세금 줄어

서울 송파구에 거주하는 조모(50)씨는 2년 전 오피스텔을 3억원에 분양받았다. 내달 완공예정인데, 잔금 6000만원이 남아 있다. 프리미엄이 1500만원 정도 붙었지만, 앞으로 더 오를 것 같지 않다. 대출금 9000만원의 이자에다 올해부터 1가구 2주택자에 대해 세금이 강화돼 부담도 크다. 조씨는 취득세·등록세도 내야 하고, 보유세·양도세도 만만찮아 처분해야 할 지 고민이다.
오피스텔은 주택일까 사무실일까? 건축법에는 업무용 건물로 분류되지만, 세법상으로는 실제 사용용도에 따라 달라진다. 조씨의 경우, 오피스텔이 주택으로 분류된다면 현재 살고있는 주택을 포함해 1가구 2주택자에 해당하게 된다. 이 경우 양도세 부분에서 불이익을 받을 수 있다. 올해부터는 1가구 2주택자가 양도하는 경우에 투기지역이 아니라도 실지거래가액에 의하여 양도세를 계산하게 된다. 또 내년부터는 50%의 양도세율을 적용받게 되고, 장기보유특별공제도 적용 받지 못하게 돼 향후 주택 매도에 따른 양도세 부담이 커진다.
반면, 오피스텔이 업무용 건물로 분류된다면 조씨는 기존의 거주 주택만 소유한 1가구 1주택자에 해당한다. 하지만 이 경우엔 임대사업자로서 부가가치세 및 임대소득세를 내야한다.
한편, 조씨는 다음달 잔금을 치르면 소유권을 얻게 된다. 이 경우 잔금 6000만원 외에 취·등록세로만 약 1380만원이 더 들어간다. 오피스텔을 처분하기로 했다면 조씨의 경우엔 오피스텔의 분양권 전매가 가능한 만큼 소유권이 넘어오고 난 후 보다는 잔금을 치루기 전에 양도하는 것이 유리하다.

조씨가 오피스텔 소유권을 취득하고 나서 올해 안에 이를 팔 경우는 보유기간(잔금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 최초 취득일이 됨)이 1년 미만이므로 양도차익에 대해 50%의 양도세율이 적용된다. 내년에 양도한다고 하더라도 오피스텔이 주택으로 분류될 경우엔 1가구 2주택 양도에 해당되어 역시 50%의 양도세율이 적용된다.
이에 비해 지금 분양권 상태로 양도할 경우에는 부동산의 양도가 아닌 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당하게 되고, 당첨된 이후 보유기간이 2년 이상인 만큼 양도차익에 대해 9~36%의 누진세율로 양도세를 계산하게 된다. 따라서 이 경우엔 별도의 취·등록세 부담 없이 프리미엄 1500만원에 대한 양도세 약 140만원 정도만 부담하면 된다.
오피스텔을 팔아 중도금 대출을 갚으면 1억6000만원이 남는다. 이 돈을 노후자금으로 활용하기 위해 포트폴리오를 짜 보자. 2000만원은 비상예비자금 목적으로 MMF투자를 권한다. MMF는 채권투자상품으로 수시 입출금이 가능해 필요할 때 언제든지 찾아 쓸 수 있다는 게 장점이다. 8000만원은 특판예금을 고려할 만하다. 일반 예금상품 보다 금리가 높고 안전하다. 남은 6000만원 중 4000만원은 국내주식펀드, 2000만원은 해외주식펀드에 투자하는 게 좋겠다.
(신한Private Bank 자문그룹=부동산재테크팀장 고준석, 재테크팀장 한상언, 자산관리전문가 이춘우, 세무사 박상철) 〈문의 : 신한Private Bank 강남센터 02-3011-5500, 서울파이낸스센터 02-3783-0700, 여의도센터 02-6337-3300, 서초센터 02-3482-1221, 잠실센터 02-423-0696, 압구정센터 02-546-4422, 분당센터 031-783-4100, 부산센터 051-608-9500〉