[기요사키의 재테크 훈수] 급등, 폭락, 기회가 온다

“부동산은 거품인가요?” 내가 여러 차례 받아왔던 질문이다. “그렇다”라고 대답했을 때 질문자는 두려움 때문에 화를 내곤 했다. 나는 전에 내 칼럼과 책에서 급등, 폭락 그리고 거품과 같은 주제를 다뤘다. 여러 급등과 폭락의 직전에 처한 것처럼 보일 때가 다시 관심을 가져볼 수 있는 좋은 타이밍이라고 생각한다. 수년간 급등과 폭락을 주제로 한 서적 중 가장 좋은 서적이 민스키(Nobel Laureate Hyman Minsky)의 “Can It Happen Again?”이라는 책이다. 이 책에서는 금융 버블의 7단계에 대해 설명하고 있다.

▶1단계:금융쇼크 파장 금융시장의 혼란이 경제 안정을 흔들면서 위기가 시작된다. 위기의 원인은 전쟁, 저금리, 또는 과거의 ‘닷컴’ 버블처럼 신기술이 될 수 있다.
▶2단계:가속 모든 금융 쇼크가 (가치의) 급등으로 연결되지는 않는다. 급등으로 가기 위해선 무언가가 필요하다. 9·11사태 이후에 부동산 시장이 붐을 이루게 된 것은 주식시장이 붕괴되고 이자율이 하락했기 때문이다. 이로 인해 역사상 가장 큰 부동산 붐이 발생하게 되었다.
▶3단계:착각 급등을 놓쳤을 때 현명한 투자자는 다음 번 급등을 기다린다. 그러나 초보자들은 기다리지 않고 이때 뛰어든다. 2003년에도 초보자들은 부동산을 사들이기 시작했다. 어디서건 부동산이 대화의 주제가 되었고 주택담보 대출 광고가 판을 쳤다. 솔깃한 사람들은 더 많은 돈을 빌려 부동산을 샀다. 초보자들은 자신이 부동산의 귀재라 믿었다.
▶4단계:재정곤란 가장 어리석은 사람이 이 단계에서 들어가는 사람들이다. 이들은 부동산 가격이 계속 오르는 것을 그저 몇 년 동안 지켜만 보던 사람들이었다. 부동산으로 성공했다는 이웃과 친구의 이야기가 마침내 이들을 부동산 시장에 끌어들인다. 그러나 이 ‘막차 탄’ 사람들은 돈 욕심과 조급함, 그리고 현금 부족으로 실패하게 된다.
▶5단계:급등이 폭락으로 사람들은 이제서야 부동산이 계속 오르기만 하지는 않는다는 것을 깨닫는다. 프로들은 이미 부동산을 팔았고 더 이상 사지 않았다는 것도 알게 된다. 어리석은 사람들은 이제 사들였던 부동산을 다시 내놓기 시작하고 가격은 떨어지기 시작한다.
▶6단계: 공황의 시작 부동산 가격의 하락과 은행 대출의 중지, 흘러나오는 매물로 공황은 가속된다. 부동산 붐은 폭락으로 변하였다. 그러나 좋은 소식은 이 단계에 있다. 진정한 투자자들은 이때를 주목해야 한다.
▶7단계: 구원투수 폭락이 확산되면 정부가 관여하기 시작하지만 별로 도움이 안 된다. 1991년에 아내와 나는 애리조나주 피닉스로 이사했다. 아무도 부동산에 관심을 갖지 않던 그때, 아내와 나는 부동산을 사들이기 시작했고, 많은 돈을 벌었다. 내가 시장의 추락을 좋아하고 오히려 급등이 끝나는 시점을 더 기다리는 이유가 바로 이것 때문이다. “지금이 거품인가?” 라는 질문을 하기보다는 “지금이 어떤 단계의 거품에 있는가?”라는 질문을 하라. 이것이 더 현명한 투자자의 질문이다.
(제공=재테크포털 모네타 moneta.co.kr)