[재테크 포인트] 계획관리지역 투자 ‘주민공람’ 확인해야

정부가 민간 택지 공급을 늘리기 위해 계획관리지역의 용적률을 상향 조정하기로 함에 따라 계획관리지역에 대한 관심이 부쩍 늘었다. 대지 면적 대비 건물 연면적 비율인 용적률이 높아지면 건물을 그만큼 많이 지을 수 있어 땅 가치도 올라간다. 아파트나 쇼핑시설 등을 지을 수 있는 계획관리지역의 현행 용적률은 100% 이하이다. 자연환경 보호 목적의 보전관리지역이나 농림, 어업 용도의 생산관리지역 용적률(80% 이하)보다 높다. 정부가 계획관리지역의 용적률을 올릴 경우, 이 지역의 투자 메리트가 커질 것이다. 앞으로 계획관리지역과 보전, 생산관리지역 땅값 간의 가격차이가 많게는 4~5배까지 벌어질 것이란 전망까지 나온다.
하지만 복병이 있다. 관리지역(옛 준농림지)을 계획·보전·생산관리지역으로 세분화하는 작업이 지연되고 있어서다. 정부는 2003년 1월 시행된 새 국토법에 따라 지난해 말까지 수도권, 광역시, 광역시에 붙은 시·군 등 48곳에 대해 관리지역을 세분화할 계획이었다. 하지만 관리지역 세분화를 위한 도시관리계획이 결정·고시된 곳은 대전·울산 등 일부에 그친다. 수도권의 경우 아직 한 곳도 없다. 이런 추세라면 내년 말까지 끝낼 예정이었던 지방 시·군 100여곳의 세분화 작업도 늦춰질 것으로 보인다.
투자 수익을 높이기 위해선 계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 곳을 고르는 게 좋다. 대도시에 인접한 소규모 논,밭, 취락지구나 대로변에 가까운 농지는 계획관리지역으로 분류될 수 있다. 반면 항공방제가 가능하거나 경리정리가 잘돼 있는 땅은 피해야 한다. 생산관리지역으로 묶일 가능성이 높기 때문이다. 관리지역 안의 임야도 그린벨트 수준으로 규제가 강화될 보전관리지역으로 분류될 수 있으므로 조심해야 한다.
하지만 일반인들은 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화할지 점치기가 어렵다. 때문에 관리지역 세분화의 윤곽이 드러난, 주민공람을 거친 지역을 사는 게 안전하다.
최근 정당한 사유 없이 농사를 짓지 않는 부재지주에 대한 단속이 강화되고 있다는 점도 신경을 써야 한다. 한국농촌공사 산하의 농지은행에 농지를 맡기면 불이익을 피할 수 있지만 계획관리지역으로 분류된 땅은 위탁 대상이 아니다. 직접 농사를 지어야 한다는 얘기다.
(박원갑·스피드뱅크 부동산연구소장)