[절세의 달인] 3억이하 전원주택 세금 그때 그때 달라요

Q: 명신용씨는 분당에 있는 30평대 아파트에서 거주하고 있다. 명씨는 분당 아파트 외에 전원주택 개념으로 강원도 평창에 시세 2억원 상당의 단독주택을 가지고 있다. 내년쯤에 분당 아파트를 처분하고 40평형으로 넓혀 갈 계획을 갖고 있는데, 강원도 평창의 조그만 전원주택 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다는 얘기를 듣고 고민이 생겼다.
지방에 소재하는 기준시가 3억원 미만 작은 집은 주택으로 보지 않는다는 기사를 신문에서 본 것으로 기억하고 있어 헷갈리던 참이다. 과연 명씨는 분당 아파트를 비과세로 처분할 수 있을까?

A: 내년부터 2주택 중 한 채를 처분할 경우, 보유기간과 상관없이 양도차익의 절반을 양도세로 과세한다. 그렇다면 명씨의 경우처럼 분당 아파트와 강원도 평창의 작은 전원주택을 보유하고 있다면, 그 중 한 채 처분시에도 양도세가 중과될까? 양도차익의 절반을 세금으로 과세당하는 2주택자 여부를 판단할 때, 수도권이나 광역시 이외 지역의 기준시가 3억원 이하 주택은 주택 수에서 빠진다. 또한 수도권이더라도 양평 등과 같이 읍·면 지역에 있는 경우도 마찬가지다. 즉, 명씨의 경우 강원도에 소재하는 전원주택은 2주택 중과대상 주택수 판정 시 제외된다. 따라서 분당 아파트를 매도하더라도 양도세가 50% 세율로 중과되지 않는다.
주의할 점은 전원주택이 2주택 중과세 대상 주택수에서 빠져 분당 아파트가 중과대상에서는 제외되더라도, 6억원이하 주택에 주어지는 1세대 1주택 비과세혜택은 적용 받을 수 없다는 것이다. 1세대 1주택 비과세대상 판단시에는 아무리 작은 주택이라고 하더라도 주택으로 판단하기 때문이다. 결론적으로 명씨가 현재 상태에서 분당 아파트를 팔게 되면 2주택자로 양도세가 중과되지는 않지만, 1세대 1주택은 아니기 때문에 비과세 혜택은 적용 받지 못하고 일반 세율(9~36%)로 양도세를 납부해야 한다.
따라서 세금을 줄이려면 양도차익이 미미한 전원주택을 먼저 처분 또는 멸실한 후, 1주택 상태에서 분당 아파트를 매각하는 것이 비과세혜택을 적용 받을 수 있어 가장 바람직하다.
(신한은행 PB지원실 황재규 세무사)