살던 집 팔고 은행 후순위채권 노려볼만

서울 광진구에 사는 송모(60)씨는 올초 직장에서 퇴직했다. 현재는 매달 수령하는 국민연금 60만원 정도를 제외하고는 별다른 수입이 없다. 게다가 둘째 아들이 내년에 결혼을 할 예정이라 당장 목돈이 필요하다. 퇴직금으로 받은 현금자산이 있기는 하지만 자녀 결혼자금과 본인 노후자금으로 사용하기에는 충분치 않다. 그래서 살고 있는 아파트와 지난해 상속 받은 선친의 주택 중 한 채를 팔아 사용하고자 한다. 송씨가 보유주택의 처분과 노후설계를 위해 은행 PB센터를 찾아 자문을 구했다. 송씨는 광진구의 30평대 아파트에 5년째 살고 있다. 선친이 보유했던 같은 단지의 아파트는 전세를 주고 있다. 최근 집값 상승으로 두 채 모두 지난 한 달 동안 1억원 이상 가격이 올랐다.
첫 번째 고민은 ‘둘 중 어느 주택을 먼저 팔아야 하는 것이냐’이다. 송씨가 양도세 부담을 줄이기 위해서는 기존 주택을 먼저 파는 것이 유리하다. 1주택 보유자가 주택을 상속 받아 송씨처럼 2주택자가 되었을 경우, 기존주택을 먼저 팔 때에는 상속주택을 주택 수에 포함하지 않고 기존주택으로만 비과세 여부를 판정하기 때문이다. 송씨의 경우 기존 주택에 대해 ‘3년 보유, 2년 거주’라는 1가구1주택 비과세 요건을 이미 갖춘 상태다. 다만 시가가 6억원이 넘어 전체 양도차익이 비과세는 아니지만 6억 미만 부분에 대한 양도차익은 비과세가 적용돼 상당부분 절세할 수 있다.

반면에 상속주택을 먼저 판다면 상속주택에 대해서는 이 같은 비과세 혜택이 적용되지 않아 양도차익에 대해 그대로 양도세를 부담해야 한다.
매도는 너무 서두르지 않는 편이 좋아 보인다. 서울 광진구는 강남지역이나 일부 신도시처럼 급격한 가격 상승세를 기대하지는 못하지만 실수요층이 탄탄해 크게 가격 하락을 걱정할 필요는 없을 것으로 예상된다.
송씨가 기존 주택을 정리할 경우 송씨의 금융자산은 퇴직금으로 받은 1억원과 매달 수령하는 연금 60만원, 기존주택 매도로 예상되는 자금 6억5000만원(전세금 2억원 별도)이 된다. 이를 토대로 금융자산에 대한 포트폴리오를 구성해 보자.

우선 송씨가 가장 먼저 고려해야 할 사항은 안정적인 노후생활 자금의 확보다. 따라서 가용자금 5억5000만원 중 3억원은 은행 후순위채권 구입을 권한다. 후순위채권의 경우 금융기관 파산시 다른 채권보다 변제 순위가 처지지만, 발행 금융기관의 신용도를 감안해 볼 때 안전성이 높고 매달 높은 금리의 이자를 받을 수 있다는 장점이 있다. 아들 결혼자금으로 사용할 부분은 확정금리 상품으로 예치하는 것이 좋겠다. 남은 기간이 3~6개월 정도인 만큼 여기에는 기업어음(CP)에 투자하는 단기특정금전신탁이 적합하다.
아울러 일부 목돈은 수익성 제고를 위해 이자상품 외에 투자상품으로도 분산투자할 것을 권한다. 분산투자가 잘 된 해외펀드 상품이나 조건부 원금보장이 가능한 ELS상품을 활용할 경우 리스크도 줄이고, 펀드투자를 통한 수익성도 기대할 수 있어 적합하다. 마지막으로 노후에 필요한 비상예비자금을 위해서는 수시입출금이 가능하며, 수익성도 기대할 수 있는 머니마켓펀드(MMF)에 일정금액을 남겨두는 것이 좋다.
(신한 Private Bank자문그룹=부동산재테크팀장 고준석, 부동산전문가 조강엽, 세무사 이창신, 올림픽선수촌 PB팀장 한상언)